房地产成本控制与管理新思考.doc

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1、房地产成本控制与管理新思考[摘要]针对房地产成本控制和管理相关内容，做了简单的论述，提出了成本管控的策略，共享给行业人员参考。首先，举例分析了房地产成本的组成。其次，论述了当前房地产成本管控存在的问题。最后，提出了房地产成本管控策略。对于房地产开发商来言，做好成本的把控研究，提出有效的管控方法，保证自身的效益，有着重要的意义。[关键词]房地产；成本控制；成本组成；土地费用现阶段，我国经济发展呈现新特点，体现在产业结构和技术创新方面。其中，产业结构呈现出趋于合理化特点，产业的发展已经不再是以牺牲资源环境为代价，房地产企业要转变开发理念，积极应对产业结构调整带来的挑战

2、。在技术创新方面，必须要积极投入，不断创新，增强自身的核心竞争力。1房地产成本的组成依据核算进行划分，房地产成本包括开发直接费用、开发间接费，或者为开发成本以及开发费用。其中，开发成本的组成，包括土地开发费用和前期工程费用等。开发费用的组成，包括管理费用和财务费用等。实例分析：X开发商手中的一个工程项目，总建筑面积约为157349m2，包括住宅工程和商铺以及会所，面积分别为135049m2、5300m2、17000m2。开发的住宅全部销售；商铺全部用于出租；会所自主经营。此开发项目总计投资70794万元，含有70644万元的开发建设投资。开发建设投资主要包括开发产

3、品成本以及自营固定资产，分别为65644万元和5000万元。开发的会所投入运营时，需要投入150万元。项目结束后一次性收回，即38年后。若项目只有租赁部分，没有自营部分，则投资额为65644万元。对房地产开发项目的成本费用构成进行细化，具体如下：①土地费用。在估算时，涉及到土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、土地转让费等。②前期工程费用。③基础设施建设费用。④建筑安装工程费用等。2新形势下房地产成本控制与管理问题分析4学海无涯2.1成本控制方法不合理。对于房地产企业来说，实行内部控制，要制定完善的成本控制方案。比如从影响项目开发成与败的因素考虑，项目开发前

4、必须做好开发项目的全面考察。若盲目投资，极易出现各类问题，比如开发的项目不符合区域居民消费水平，影响将来产品的销售，进而使得企业经营失败。在新形势下，房地产行业发展，逐渐朝向明细化和流程化。因此为实现成本的有效把控，要结合区域实际，制定合理的开发方案，将成本控制在合理范围内，进而实现效益最大化。2.2缺乏成本控制意识。财务管理部门作为房地产企业开发资金控制和防范开发风险的部门，发挥着重要的作用。编制的财务报告，是企业业务运营和发展的重要依据，为开发成本的控制，提供相应的依据。不过从当前企业实际来说，生成的财务报告具有延后性，使得编制的成本方案脱离实际，增加了投资成

5、本，给企业造成了很大的损失。总的来说，财务人员要具有较强的成本控制意识，做好财务报告质量的把控，保证成本控制方案编制的质量。2.3成本控制机制不完善。对于房地产企业来说，完善内部组织机构，对提高工作效率，有着积极的作用。企业要结合自身实际情况，组建审计机构和执行机构等，增强机构之间的联系，加强彼此之间的合作，促使成本控制目标的高效完成。在具体实践中，发挥审计机构的作用，将审计工作和房地产项目开发全过程相互结合，实现对成本控制的全面把控。然而多数企业的成本控制机制不够完善，没有结合实际，进而无法发挥成本控制的作用[1]。3新形势下房地产成本控制与管理策略4学海无涯3

6、.1确定科目合理分项。对于房地产企业来说，为强化成本的控制，要从分项环节入手，做好严格的把控。通过合理划分成本项目，明确项目的成本结构，进而做好细致分析，采取有效的成本控制措施。按照会计制度规定，开发成本为一级成本核算科目，企业要从自身的实际出发，按照管理要求，选择成本项，并且要全面落实明细核算。需注意的是，确定成本项目的环节，要控制成本项目的数量，对发生次数很少或者单笔费用，要最大程度上进行合并。比如，配套的费用开支，通过设置配套费用科目进行核算。对某些金额很大，并且持续发生的费用，要通过设置独立的科目进行核算，比如土地费用。若为发包合同，必须要依据合同内容，进

7、行明细核算，进而掌握工程进度和工程款支付情况，为后期决算工作提供相应的依据。3.2加强间接费用核算。从房地产企业角度来说，间接费用包括财务费用和管理费用等。按照相关规定，上述费用均为期间费用，必须要计入当期损益。如此一来，则难以达到配比性原则。以项目贷款利息和前期销售费用为例，数额很大，而且收益对象具体，对销售收益对象，将其划入损益类科目进行核算，则会造成虚增利润的情况，难以反映实际经营情况。因此，对于此类费用，要视为资本性支出进行核算。将销售费用，在递延资产科目，设置具体的4学海无涯子科目，进行专门核算。对贷款利息，要视作开发成本，作为成本组成进行相应的核算[2

8、]。3.3