物业服务费在物业活动的运用.doc

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1、物业服务费在物业活动的运用一、物业服务费在物业活动中弹性调节的思考3学海无涯国家物价主管部门颁发的普通住宅小区物业服务费是政府指导价，这对稳定物价和规范物业活动中的收费起到积极的作用，它的核心是实行质价相符的服务，维护了物业服务企业和业主的根本利益。但是，在具体实施中是以物业服务企业与业主的合同形式来体现的。如合同一签三年，价格也就固定下来了。但是在这三年中，如遇政策性增资和调整“三金”的风险就由物业服务企业来承担，这是绝大多数物业服务企业经营风险最大因素。这也是包干制收费形式的最大弊端。而我市目前绝大多数物业服务企业采用的也是包干制收费。在合同期中，物业服务企业只能按合同规定收费而造成企业

2、亏损。又如我市某些小型物业楼盘的业委会在合同期满后，引进市场竞争，公开招标，希望物业服务费维持在原有水平或有所下调，个别物业服务企业采取不正当竞争，不负责任的竞争，也采取了压价竞标，加剧误导了业主消费价格趋向，出现了在服务中的“短斤缺两”或以牺牲企业员工利益和业主利益的现象。如杭州某楼盘原物业服务企业提出0.50元/m2•月的收费标准，另一家企业报价为0.30元/m2•月，最后业委会选了低价报价的物业服务企业，经过3个月的运行，业委会发现低价中标的物服企业根本不能胜任合同承诺，造成双方矛盾激化。近二年来，杭州先后有10余个物业楼盘，合同到期后，由于过低降价造成无人接管的现象，这些楼盘只好先“

3、自治”，最后“自治”不行了，再往政府职能部门推，或向社区推，造成物业楼盘品质下降，物业贬值，也造成了社会的负面影响。当然，杭城也出现极个别物业服务企业，用假帐来欺骗业主，造成恶劣的社会影响。今年上半年，杭城某新闻单位报导了我市某物业小区，只需0.20元/m2•月的物业服务费的报导。报导说0.20元/m2•月的物业服务费还有盈利，引起社会强烈反响。中国物业协会陈伟秘书长在点评此案例说，这是业主在一筐烂苹果中选择最烂的一个。业内人士指出，一般情况下，物业面积越小，管理服务成本越大，而“二角钱”物业服务费所对应的服务内容我们寻找了国优、省优、市优标准，参考了全国物协服务质量标准，也参照了我市价格部

4、门的收费标准均未寻到相对应的标准，还参照了“菜单式”收费办法，仍未找到合适的标准。那么“二角钱”的服务标准到底是什么标准呢，只能是一个“等外品”的服务标准。对经济适用房物业、农改居物业、回迁房物业，这些物业楼盘的定价该如何确定呢。从近几年我市招投标中，往往也低于一般的商品房的物业服务费。业内人士认为，售楼价格的高低与物业服务费没有本质的联系，楼盘的地理位置与物业服务费没有本质联系，而物业规模大小、设施设备配置强度、出入口的多少，物业服务质量标准，物业服务人员配置多少才是与物业服务费有直接的联系。因此，对于经济适用房物业，农改居物业、回迁房物业也应与政策指导价相对应。对于前期物业招投标确定的价

5、格，有时也与物业交付时会出现脱节。目前，杭州物业管理服务招投标时，一般先进行价格确认备案，到物业交付时往往需要一、二年，有的时间更长，待物业交付时，政策性工资调价，“三金”调价，水电费调价等因素也造成物业服务企业被动的局面。由此种种，我们应当冷静地思考物业服务费在物业活动中调节的问题。二、对物业服务费调节的借鉴、创新与思考3学海无涯对于物业服务企业在物业服务费在物业活动中调节关系的问题，已经引起价格主管部门、物业主管部门和物业服务企业、业主的广泛关注，各地也有一些应值得借鉴的做法。如江苏省扬州地区，在物业服务合同中，有将物业服务费逐年递增约定。又如安徽、江苏等省的一些地区，可将开发商分期交付

6、的楼盘，进行分期补差的做法。有的地方还将物业服务企业在前期进行的验房工作，规定每套验房费30元的做法，以弥补物业服务企业。湖州地区还有在交房后，对“三证”办理期的物业服务费由开发商补贴的办法，这样做维护了业主的利益，深受业主和物业服务企业的好评。有的地区把电梯、水泵、水景、水系等高能耗实行分摊后，还将电梯、水泵、供热等设备设施的维护费、年检费、材料费从物业服务费中单列，使物业服务费进一步细化，让业主明明白白的消费。有的地方还将老小区、旧小区和不成规模的小区实行政策性补贴，减免税收等政策，这些做法在一定程度上缓解了物业服务企业的困难。从上述各地的做法来看，有的我市可以借鉴，有的可以创新。要从根

7、本上解决质价相符的问题，就是要实行与时俱进的价格机制。要解决质价相符的问题，可以从以下两个方面考虑。一是遇到政策性调整工资，“三金”或市场物价调整，可以将增调部分作为合同期内的调节幅度，以确保物业服务企业的合同能顺利进行。二是将设施设备的维保费、年检费纳入公摊费序列，以避开征税，从而减轻业主和物业服务企业的负担。此外，对于高于或低于国家、地方物业服务质量标准的物业服务收费实行市场协商价，或作为特约服务的范畴。