天目湖温州国际广场项目开发可行性分析报告(修改版)

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1、天目湖温州·国际广场项目开发可行性分析报告122目录:一、市场论证篇1、项目市场分析(1)项目自身市场分析(2)项目周边市场分析(3)项目辐射市场分析2、项目关联的价值分析3、项目生存基本基础分析4、行业(产业)宏观发展分析5、城市发展对项目的驱动分析6、项目开发价值分析7、项目竞争分析8、区域市场投资者分析9、区域市场消费市场分析10、国内同业态成功案例分析(1)万达广场(2)白鹭岛生态旅游度假村(3)其它参考业态借鉴案例(4)其它参考借鉴产品11、市场论证结论122二、项目开发篇1、项目规划定位2、项目规划

2、理念3、项目规划设计4、项目规划指标5、开发周期及开发计划6、项目开发预算三、投资论证篇1、项目的开发投入2、项目的经营投入(1)项目的市场规划(2)项目的经营思路(3)项目运营资源配置(4)项目运营成本3、项目收益测算4、项目开发资金分析(1)分期开发资金分析(2)资金回笼分析四、综合评估篇122天目湖天目湖概述天目湖镇位于溧阳市省南郊,距溧阳8公里,镇广公路与241省道穿境而过,宁杭高速道口近在咫尺,面积238.97平方公里,人口6.5万人(08年统计)。天目湖是首批国家4A级风景区,是江苏省省级旅游度假区

3、,被誉为“江南明珠、绿色仙景”是中欧论坛永久性指定会址。2006年天目湖共接待游客340万人次,2007年达到400万人次,2008年达到438万人次,实现旅游收入38.6亿元人民币,人均旅游收入59344元(理论收入)。天目湖已成为集研发、人居、旅游为一体的溧阳城市副中心,天目湖现已由观光旅游向休闲度假的旅游深度转型。目前住宅均价2800——3300元/㎡,商铺售价4000元—6000元/㎡,商业租金最低为0.2元—0.4元/㎡.天,最高为1.4元/㎡.天。122天目湖市场调研对象一、天目国际村二、天目星城三

4、、涵田度假村四、金桥国际社区五、聆湖翠谷六、香樟茗岸七、中华茶博园八、苏园122天目国际村地址:天目湖燕山风景区开发商:江苏金燕地产占地面积:526亩,约347000㎡容积率:0.3建筑面积:110000㎡绿化率:70%项目总规划:280户建筑类别:以独立别墅为主,共200多栋,二期规划了52幢独立别墅。开盘时间:2008年1月1日价格:开盘时7000元/㎡,目前8500元/㎡(此项目基本售完)。户型:每户面积约300㎡—400㎡,坡地别墅、缓坡别墅和水景别墅,楼盘特色:天目湖国际村社区内自然环境独特,以三座山

5、及2万㎡自然水面形成三山抱一水的格局,小区内以原生态为主题,拥有70%的绿化率,属于真正的自然山水风景。景观设计:美国泛亚易道建筑类别:独栋、双拼、联排商业环境:VIP生活馆、精品商业街、南师大附属双语幼儿园122天目星城地址:天目路与溪缘路交汇处物业类别:商铺、住宅建筑类别:多层、小高层开发商:溧阳联盛房地产开发有限公司开工时间:05年9月1日交付时间:06年10月销售状况:已售完户型面积:住宅124㎡—137㎡,商铺约100㎡占地面积:11万㎡总户数:500户容积率:1.3建筑面积:15万㎡价格:住宅220

6、0元/㎡(2006年11月1日)商铺3200元/㎡(最低)——4370元/㎡(最高)122天目湖商业中心开发商:溧阳鑫盛房地产开发有限公司项目地址:天目湖新镇天目路和滨湖大道交界处用地面积:24149.5㎡(30亩,其中附征地2760㎡)建筑面积:3.5万㎡容积率:1.3建筑密度:41.2%绿化率:20%停车位:地面76个、地下200个交通:9路公交车经营面积:地上27612㎡,地下5469㎡业态:农贸市场、超市、宾馆(百味堂)、快捷酒店、娱乐、名品街、土特产专卖等。售价:一楼均价5950元/㎡,二楼均价470

7、0元/㎡租售状况:项目面临10月份开业,目前已售52%主要是由于:1、消费者对该产品的开发理念不认可;2、投资性价比不高;3、投资者对项目未来发展缺乏信心;4、招商进程缓慢也影响了销售。招商情况:目前除溧阳当地餐饮与酒店品牌百草堂入住外,大的品牌商暂时没有进驻,项目整体招商不足60%122原因:1、项目缺乏应有的营销推广;2、项目定位不清析,缺乏应有的竞争力;3、经营户对项目本来发展与运营状况缺乏信心;4、整体规模不够,难以形成商业综合体的规模效应,从而缺乏核心的市场支撑;5、项目缺乏足够亮点,难以打动外来投资

8、者;6、对于天目湖特定的市场来分析,别墅、公寓、酒店类产品仍是市场的主力产品,项目业态众多,但缺乏真正的核心,与市场需求有所偏离。122涵田度假村开发商:前沿控股集团地址:天目湖旅游度假区东园路88号开业时间:2008年9月28日(实际情况目前仍处于试业阶段,功能配置仍不完善,多处设施未能交付使用,涵田度假村酒店(号称白金五星级酒店)人气极差,房价较低250元—600元。占地:2.41

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