商丘市调报告及产品初步建议.ppt

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1、商丘市场调研及产品建议报告商丘整体市场分析未来地块及所在区域分析同质类产品分析客群分析产品组合初步建议商丘整体市场分析商丘市概况商品房市场分析城市发展前景商丘是河南省省辖市。位于河南省东部豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁路交叉点上。素有“豫东门户”、“中原锁钥”之称，历代为兵家、商家必争之地。1997年6月撤地设市，辖夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区永城市六县二区一市，面积10704平方公里。商丘市区建成区面积达到89平方公里市区人口89.5万人。商丘市概况商丘市整体景观风貌体系以三横三纵六条轴线为基本框

2、架，再由六条线性元素连接城市四个主要标志性景观区域具体规划为“一核”、“四轴”、“四点”、“四段”“一核”是指神火大道与南京路交会处的神火商贸金融核心“四轴”是指运河生态轴、神火人文景观轴、中州路人文景观轴、包河生态轴。四轴互有交叉，相互补充“四点”是指南京路上的工业文化广场、金世纪商业购物中心、睢阳路休闲购物中心、火车南站。四个景观串联在三条轴线上“四段”是指商业金融区段、工业科技区段、行政及公共活动区段、商业服务区段。按照规划，南京路两侧将分布市级行政中心、商业金融中心、科技教育中心等主要公共建筑群。北海路规划成生活主干

3、道，又是商丘中心城区主要的公共活动场所和物流载体，自西向东形成古城特色商业区和居住区。中州路是连接两区的主干道，也是城市的主要人文景观轴线。城市发展前景南京路神火大道交叉口河南通信商丘分公司大楼黄河故道帝和水上公园周边公园“商“字标志的交通转盘神火大道-商字16号项目城市发展前景08年全年金额（亿元）/平方米增长%全年房地产开发投资19.78亿元14.9%商品房施工面积332.95万平方米%商品房销售面积/%商品房销售额46.48亿元%商品房市场分析09年上半年金额（亿元）/平方米增长%房地产开发投资29.09亿元45.6%

4、商品房施工面积329.24万平方米/商品房销售面积39.06万平方米13.32%商品房销售金额8.24亿元35.2%商品房竣工面积49.33万平方米-10.7%商品房市场分析09年上半年商丘整体市场普遍回暖，销售面积39万㎡同比上涨13.32%，竣工49.33万㎡同比下降10.7%，存量压力有所缓解商品房投资额14亿元；而08年全年商品房投资只有19亿元09年上半年竣工面积49万方，08年全年数据为332万方，加上08年市场上积累的存量，预计市场09年下半年会集中放量持续到2010年09年上半年商丘商品房去化39万方，08年

5、全年销售仅有近40万方；市场部分刚性需求受到抑制，09年上半年则集中爆发商品房市场分析未来地块所在区域分析地块地缘特征区域市场情况区域发展机会项目地块项目地块地理上位于商丘市睢阳区；住宅立项，珠江路以南、神火大道以西、紫荆路东、香君路北，水木清华项目西侧该地块73亩，批准容积率在1.3以下，拟建多层、洋房类别高档次物业地块东侧临河，河道存在治污问题，周边民房较多，存在拆迁安置问题。地块地缘特征地块现状地块西侧道路地块东侧道路地块北侧小路地块东侧的幼儿园地块西北侧小学地块地缘特征项目地块位于神火大道西侧占地70余亩，区域优势明

6、显地块还未施工进场，周边存在不利因素：污水河的治理、原住户的安置、地块四至道路的修建周边可挖掘资源丰富：蔡河治理后可成为项目卖点；小学、幼儿园等配套资源紧邻项目地；闹中取静，珠江路、香君路、神火大道三条干道紧邻本项目地块地缘特征区域市场情况楼盘名称地理位置发展商建筑面积主力户型区域建筑类型占地面积销售现状当前价位帝和水上公园神火大道路西、商都广场南侧、运河畔帝和置业70万平米2-2-186.53㎡、3-2-2131-145㎡梁园区多层+小高层+别墅1137亩一二期售罄，在售三期小高层495套当前小高层价位3000元/㎡建业桂

7、园南京路南、豫苑路东商丘建业14万平米3-2-2110-139㎡开发区多层+小高层180亩一二期售罄表均价3100元/㎡，成交均价2900元/㎡水木清华商字以南600米，神火大道西商丘嘉润置业60万平米3-2-2130-160平方米睢阳区多层+小高层200亩一期、二期售罄，三期蓄客均价2950元/㎡宏伟蓝郡凯旋路东香君路北宏伟置业10万平米120—170㎡三房、四房睢阳区多层+小高层118亩一期售罄，二期在售均价2500元/㎡区域市场情况新中心显山露水和氏璧藏器待时商丘市委、市政府南迁“商”字区域，标志城市战略性转移，“西扩

8、东移，北商南城”格局渐成；“商”字之于商丘，犹如二七塔之于郑州，神火大道/南京路城市形象干道交汇处，市中心地位得到市民充分认可；神火大道沿线高档楼盘林立，尤其以“商”字附近为甚，加之政府严格控制容积率，城市高端居住板块地位确立；从区域市场价格水平看，明显分为两个档次：以水木清华、上海城市花