阳光假日公寓销售策划大纲架构.doc

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1、阳光假日公寓销售策划大纲架构销售策划大纲销售手段价格策略项目概况各阶段工作部署推案时机销售策划大纲依据本案“市中心成功人士的第二居所”的产品定位及本案目标客户群定位制定如下销售策略：一、项目概况1位置：本案地处福新路与五一路交界处，属市中心繁华地段，交通便利，生活配套完善。2基本指标：用地面积14340㎡容积率5.86基底面积4930㎡绿地率25%建筑密度33.30%地下室面积16000㎡地面建筑面积84027.3㎡机动车车为250个商业面积24650㎡非机动车车位2680个住宅面积59007.3㎡总户

2、数918户配套面积370㎡规划人口1632人绿地面积3585㎡　　3朝向：项目座北朝南，南临福新路，北向阳光城一区1期、2期。4规划：项目由三幢28F高层组成，三栋楼沿福新路由西向东一字排开，1＃楼与2＃楼间距28米，2＃楼与3＃楼间距31米。1＃楼与2＃楼1~5F为连体裙楼商场，3号楼2~5层为会所，6~28F为住宅。1＃西面临靠鼓楼医院，北面有部分较破旧的住宅，在景观和感觉上较其他楼栋差，3＃东面是晋安区工行和“闽发世家”，北面是阳光城2期，在景观和配套上较优于1＃、2＃楼。小区地下车库入口位于1＃

3、西面和3＃楼东比面。5景观：本案景观主要集中在北面入口处和设备层。北面入口处景观与项目1期相连，其中贯穿人工的小溪流，在每栋楼入口处用精巧的小木桥相连，形成一个良好的过渡空间，弱化了高层建筑带给人的生硬感觉。设备层分布的景观增加了项目的绿地面积，弱化市中心绿地面积较少的缺点。6配套：1＃、2＃楼一至五层为商场，3＃楼二至五层为会所。会所内设有健身场所、阳光泳池、水疗中心、餐厅等设施，满足业主的休闲健身需求。每栋楼入口处均设物业办公室为提升物业服务品质提供硬件条件。7装修：本案采取高品质、高标准精装修房面

4、市。8户型：在户型特点上，本案属创新产品，有较强的产品差异性。在小空间内实现了完整的生活机能，拥有独立的厨房、浴室、卫生间、起居空间及卧室，独特的下沉式观景浴池是本案的最大的亮点。本案面积跨度在50㎡～120㎡，面积配比如下：面积（㎡）5067758299102110119户数4132072424205215820占比45%23%3%3%2%6%17%2%1.1A户型面积50㎡，面宽4.2米，进深10.6米，共413套，占比45％，主要分布在各楼栋的东西两侧。优势：面积较小，总价较低，市场较容易接收。与

5、市场上同类户型相比，该户型独立的厨房及独特的下沉式观景浴池是产品区隔与同类产品的强劲卖点，浴池空间与卫生间相分离，提高了产品的享受感。劣势：该类户型主要分布在楼体的东西两侧，在景观上不具有优势。由于面积的局限，客厅和卧室较难形成完全独立的空间。1.2B户型面积67㎡，面宽5.6米，进深8.35米，共207套，占比23％，主要分布在各楼栋的南向。优势：南向户型在采光和观景上较具优势，面积适中，各生活机能都可有用独立的空间，大空间使玄关部分有充分的空间用壁翕在入口处做阻隔，更增强了户型的尊贵感。在充足的空间

6、里，项目独特的创新得以淋漓尽致的展现。劣势：面积较大，总价高，市场去化难度也较大。1.3C户型面积110㎡，面宽7米，进深10.6米，共158套，占比17％，主要分布在各楼栋的东南角和西南角。优势：户型的朝向较佳，两室一厅的配置，和主卧室的阳台，增加了居家的功能，在空间的使用上更具灵活性，入口处L型空间形成了一个很好的过渡空间，加强了私密感。产品的套内花园和下沉式观景浴池等独特卖点得到很完好的演绎。劣势：作为第二居所，在面积和总价上偏高，若作为日常居家该户型又显局促。二、价格策略1广告宣传价格5830元

7、/㎡本案的产品走的是高定位路线，是消费者身份的象征。高品质与身份感必然需要高价支撑，因此项目在对外推广价定在5830元/㎡，形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示。2实际销售价格5560元/㎡为了使项目在公开之后能以较快的速度的去化，因此在实际销售中以5560/㎡元作为全案均底价展开销售。3折扣策略3.1项目公开时折扣控制在3％以内，一次性付款给予4％的折扣，在标准层装修完毕后取消折扣。1提价策略(注：公开期预订率按80％的签约率折算销售率)1.1销售率达30％时提2.5％；1.2销售率达50％时提

8、2.5％；1.3销售率达70％时提2.5％；1.4销售率达90％时提2.5％；2定价方法2.1实地因素与产品文化特色相结合，作为定价参考依据；2.2楼栋优劣排序依次为3＃、2＃、1＃，楼栋价差控制在1.5％左右；2.3楼层采用分段跳跃式定价，部分楼层之间同一价格，整个楼层分不同价格段，楼层越高，楼层段价差越大；以3层作为一个价格段，每个价格段的价差控制在80元/㎡；2.4结合讨口彩式定价法，遇带4楼层或房号价位适当下调，遇6、8楼层或房号则