房地产投资企业财务风险探讨.doc

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1、房地产投资企业财务风险探讨摘要：房地产行业属于风险较高的投资领域，一般在项目前期需要大量的资金，且投资回收期较长，项目从投入到实现退出会面临诸多控制点、决策点，如：资金来源配置是否合理、成本管控是否有效、销售退出是否达到预期、税金缴纳方式是否最优等。房地产领域的投资具有一定的特殊性和属地性，故与其他行业投资相比，更容易触发财务风险。本文主要探讨了房地产投资行业的特点以及财务风险的成因，根据原因提出有效的解决方案。目前，大量企业通过并购方式实现扩张增值，希望借此能够给到企业一些降低、控制风险的意见与建议。关键词：房地产行

2、业投资；财务风险；解决方案及对策一、房地产项目投资的特点首先，房地产行业属于资金密集型的产业，项目体量较大，一般由若干个合作方共同出资，若采用基金模式投资，则投资人可能达到百人，该产业投资的建设期、回收期较长。其次，房地产项目投资的风险比较大，在项目建设期间可能面临市场变化、政策变化、资金断裂等一系列的风险，导致前期大额投入无法及时收回。另外，在项目长期的建设中投资者一般难以套现，即使套现也可能面临违约或更大金额的赔偿，所以这类投资的固定性比较强。二、财务风险产生的原因4(一)内部原因。1.内部资本结构失衡、融资方式单

3、一。房地产投资企业寻找项目离不开资金支持。但是目前我国大部分的房地产投资企业没有足够强的资金实力，大多资金来源都通过外部借款，自有资金在投资金额中只占有很小的一部分。上述情形会使得企业的偿债压力大幅提升，现金流风险持续增大，相应的企业财务风险增大，对风险容忍度不断下降。2.企业成本管理混乱，体系失效。房地产项目公司作为被投企业，在开发过程中涉及诸多环节，每一个环节都至关重要，一旦有一个进度出现偏差，那么整个项目都会受到影响，如：工期计划外延误会产生额外的运营成本，导致项目收益降低。目前，一些房企为了缩短项目建设的周期，

4、盲目的增加资金投入，使得财务管理体系失效、形同虚设。另外，仍然有大部分房企的管理层都认为成本管理仅仅是财务部门的事，所以其他部门就不那么重视成本管理，没有了外部门的支持，管理控制措施就难以推动下去，这就会导致业务及财务部门因为成本管控矛盾剧增，从而对企业的发展产生一定的影响。3.专业知识缺乏，持续性学习不够。房地产行业的投资对于企业财务人员的专业能力要求非常高。例如在税务端，近年的政策变化非常快，国家类政策变化主要有营业税改征增值税、增值税税率改革、合伙企业创投基金新规等，地方类政策变化主要有上海地区自用房产税扣除率由

5、20%提升至30%等，若无法在第一时间掌握最新专业知识，很可能给企业带来声誉及财务上的损失。同时，因为不够专业无法提前布局，在公司股权架构设计中也会隐藏许多财务风险。(二)外部因素。1.国家政策影响。房地产行业是国民经济的重要组成部分，目前房地产行业的投资利润还是比较可观，但是因为房地产行业的迅速发展，导致全国各地房价也在迅速上升，这样对于很多普通消费者来说，是无法承受的，这种情况对于国家的健康发展已经产生了一定的影响。所以，国家会针对社会发展的具体情况调整政策，国家政策的干预会导致房地产行业的发展面临更多不确定性，从

6、而牵连到财务风险。2.市场经济影响。经济因素也会影响房地产的发展。任何企业的发展都不是独立的，房地产企业的发展也依赖于其他上下游行业的发展，尤其是金融行业。根据市场变化，房地产价格的上升会导致房地产行业更快的进入通货膨胀阶段，各类价格因素的扭曲可能使企业面临更大的财务风险。另外，利率上升的时候，企业的融资成本就会增加，相应的收益就会降低，企业可能会面临盈利能力不足的财务风险。三、防范投资企业财务风险的对策4(一)优化企业内部资本结构。所谓优化资本结构就是优化企业自有资本和负债的比例，不同的资本结构会产生不同的财务风险。

7、如果企业的负债程度适度的话，那么财务的杠杆效益就是对企业有利的，投资者可能获得更多的利益，但是一旦负债的程度超过企业的承受能力，那么企业的财务风险就可能急剧增加，严重的时候甚至可能导致企业资金链断裂，就此破产。所以企业应该根据自身的发展战略及资金需求，持续调整优化内部资本结构，避免不合理的资本结构给企业带来更大的财务风险。(二)科学化的筹资组合方式。房地产行业因自身的特点导致其对资金的需求比较的迫切。资金问题得不到解决，企业的规模就难以扩大，效益也得不到提升，为了企业的长足发展应选择多元化的方式来筹集资金，如：债务及权

8、益融资相结合、金融工具的灵活运用等。同时在筹资产品的期限上也应错配，比如，短期负债的成本相对更低一点，而且灵活度比较高，不过他需要在短时间内还款，财务压力较大，所以财务风险可能也会增加，而长期负债则相反。企业应根据自身发展以及市场波动的情况，平衡好收益与风险之间的关系。根据房地产行业的特性，我们可选择以长期负债为主，同时配合间断性