鼎太风华六、七期设计任务书.doc

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1、鼎太综字（2003）011鼎太风华四期建筑设计任务书（一）项目建筑设计原则（1）为业主提供舒适的居住环境；（2）为业主提供合理的住宅户型；（3）为发展商加强成本控制。（二）鼎太风华社区开发分期表（1）推盘时间开发分期推盘分期住宅面积（㎡）商业面积（㎡）配套（㎡）2002年一期一5.552003年二期二7.03小学一所幼儿园一所会所30002004年四、五期三14.500.72幼儿园一所会所30002005年六、七期四9.901.742006年三期五3.91合计45.2940.892.46（二）鼎太风华社

2、区南区规划设计要点（深规土规许字04-2002-0078号）表（2）总用地面积（㎡）66196.4建筑容积率<2.38建筑高度或层数<100米建筑覆盖率<20%总建筑面积（㎡）地下车库、设备用房、民防设施、公众通道不计容积率其中建筑退红线要求住宅（㎡）东侧（m）>15商业（㎡）4200北侧东部（m）>1.5幼儿园（㎡）2400北侧西部（m）>4.5邮电所（㎡）200南侧（m）>18综合市场（㎡）3000西侧（m）>16居委会（二处）（㎡）2╳100西侧、南侧、东侧南部小区路（m）13会所（㎡）3000东

3、侧北部小区路（m）11.5北侧中部幼儿园占地（㎡）2470车辆出入口北面车位（辆）888人行出入口北面、东面发证机关深圳市规划国土局南山分局发证日期2002-10-09（三）鼎太风华南区住宅设计因原鼎太四期处于鼎太社区南区的西部，而五区处于同一地块的东部，为了更合理地布置鼎太社区南区的总平面，将四期、五期在方案图时一并设计，初步设计与施工图设计可按两期分开进行。3．1物业定位建议房地产项目的开发前提是开发物业的客户定位及产品定位。3．1．1南山区住宅消费者特征（1）南山楼盘的主要客户在南山南山区总人口7

4、2万人，而其中三分之二是暂住人口（暂住人口消费能力相对较弱）。据调查，南山区的楼盘购房客户主要集中在南山，占65%。（2）南山大盘的出路在吸引华侨城、福田、罗湖客户随着逐年推出楼盘的消化，由于南山区人口的增长难以与楼盘供应量同步增长，南山区能够买房、想买房的客户人数日益减少；同时，随着南山区楼盘和片区的日益成熟，南山区对福田、罗湖区的客户吸引力日益增加。从基本调查资料分析，南山区的住宅楼盘，尤其是大盘的出路，应是具有能够吸引更多全市其他区域客户的开发理念。（1）前海的客户以首次置业者为主据调查，南山区住

5、宅消费者对住宅总价的承受能力主要在50万元/套以下（占62%）。南山区客户的住房消费能力相对全市来讲，属于中等偏低水平。后海的客户以南山区和福田区二次置业者。南山区住宅消费者的住宅总价的定位可在50~60万元/套。3．1．2鼎太社区定位（1）品牌策略大盘需要品牌的推动，才能对市场有持续的感昭力和顺利实现销售。以鼎太社区的大盘环境与配套，在持之以恒的努力下，将会作成深圳名盘和热销楼盘。（2）成本策略之建筑成本前海吸引客户的优势之一是价格。保证价格优势的前提是成本控制。因此，在建筑结构、会所设计、大面积装修

6、材料上，尽量以设计取胜，努力降低成本。3．1．3南区推售时的深圳地产周期（1）深圳房地产周期深圳房地产周期的规律是每四~五年一个周期（1994~1997年、1998~2002年）。2002年底，深圳楼市在海湾大战的背景下，步入楼市调整期，一般调整期需要1~2年方能复苏。（2）地产低潮期的产品特征处于低潮期的特征，大户型豪宅一时难以消化，小户型住宅将盛行。（3）南区推售恰遇地产调整期鼎太风华南区计划推盘在2003年底或2004年初，其时尚处于深圳地产调整期。因此四期的户型不能太大（另四期西侧遇到高压走廊的

7、干扰），方能在市场上有立足之地。3．1．5鼎太南区住宅户型定位户型及其比例（户数比）建议为如表（3）所示。表（3）户型面积（m2/套）户数比例（%）一房（1Χ1Χ1）30-405“1+1”户型小二房（2Χ2Χ1）60-7015考虑1/4作双拼大二房（2Χ2Χ1）75-8530小三房（3Χ2Χ1）88-10030大三房（3Χ2Χ2）110-12020四房130-140由二房单位双拼而成四房户型不单独设计，通过二房户型双拼解决。双拼户型案例：A、B二房户型736呎，双拼成1441呎四房户型3．2建筑设计要点

8、3．2．1建筑形式鼎太风华社区南区建筑容积率2.38，应是小高层建筑住宅小区。现规划方案采用小高层+高层建筑的设计方案，在深圳特区内甚为少见。现规划方案将大大提高小区的绿地率，大大优化社区的环境和居住舒适度，同时也增加了发展商的投资成本。建议本次设计采用小高层（11层）+中高层（18层）建筑的设计方案。3．2．2建筑风格建筑风格延续北区的新加坡坡顶式住宅建筑风格。3．2．3住宅户型设计要点（1）满足住宅的合理性标准住宅户型在满足其定量的性能