鼎太风华6期价格报告.ppt

《鼎太风华6期价格报告.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、鼎太风华6期价格报告世联地产鼎太风华项目组价格报告思路23鼎太项目价格表的制定鼎太项目推售策略及配合策略鼎太项目价格策略形成的市场背景1基于现实市场的价格观点鼎太项目6期价格目标政策调控下的房地产市场状况鼎太项目6期市场占位核心均价的生成鼎太项目6期价格表的生成鼎太项目6期推售策略鼎太项目6期配合策略现实市场下的价格观点成本价/可负担房价/限价/公开市价/回报率价/差价/目标价/报价/平均价为什么在谈论房价时，各说各话？原因在于各持各理。在市场平稳时，大家争来争去，事实上到了市场大热的时候，基本不用争论价格是否合理，只

2、要有自愿的买卖双方，他们成交的价格就是市场价。注意，这个市场价与估价师所说的“公开市价”的不同之处在于成交的时间。“公开市价”指在一个平稳的房地产市场中（价格无大波动），自愿的买卖双方，经过合理的议价时间，所达成的价格。而在大热的时候，市场不断升温，成交时间缩短，以前的成交价只是试价的台阶。价格在此时是尝试出来的。——世联地产顾问（深圳）有限公司董事长陈劲松没有什么“合理价”，只有“目标价”、“试价”鼎太项目6期价格目标价格和速度的完美统一8个月的销售速度，利润最大化时间销售率（套数比）相应套数月均套数周均套数开盘日起

3、2个月内35%212套10627开盘日起4个月内60%364套7619开盘日起6个月内80%485套6115开盘日起8个月内95%以上594套5514目标界定一览表：实际目标是高价高速政策调控下的房地产市场状况２月４月６月８月政策松紧度月份2007年2月：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007年4月：国家八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的通知2007年7月：深圳13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动，坚决打击“哄抬房价”2007年7月：《关于规范境外机构和境外个人购买商品

4、房的通知》2007年7月：四大国有银行的年度贷款指标都已完成,目前各大银行纷纷收紧或停止对按揭贷款的发放．政策频出愈演愈烈，其中信贷方面的银根紧缩将会对未来的市场产生明显的影响2007年8月：个税强制征收政策调控下二级市场表现项目名称开盘时间项目地址实际销售率（开盘）均价天健·现代城（二期）2007.6.16龙岗中心城总425套，已售约149套，整体销售率为35%（其中2房售罄）12500元/平米徽王府(爱地花园二期)2007.6.24龙岗中心城龙平西路与爱心路交界处总451套，已售104套，实际销售率为23%（含内部

5、保留约40套）11500元/平米星海名城六期城中央2007.7.1深圳南山深南大道与前海路交汇处总986套，实际销售约670套，实际销售率约为68%16500元/平米东方盛世花园2007.7.14深圳龙岗区布吉深惠公路荣超花园站旁共478套，开盘实际销售率11.5%14863元/平米价高量缩成为当前市场的主要特点：6、7月开盘项目均以片区绝对高价入市，但销售速度明显趋缓。其中星海名城项目以片区相对较低的价格入市，受到投资和自住客户的追捧，取得了相对较好的开盘局面，充分说明价格与销售速度之间的搏奕关系。政策调控下新开盘项

6、目的状况从房号走势看，中低楼层和便宜单位消化速度较快，从户型面积看，小面积消化快；投资客的选择集中在中低楼层，表现出其对价格的敏感，自住客的选择虽然不局限于中低楼层，但表现出强烈的观望情绪．从价格实现的情况看，虽然市场”量缩”,但目前发展商信心十足,以搏取高价为主。项目名称博海名苑发展商深圳市昊创投资发展有限公司项目位置南山区沙河西路、高新南区类型/规模4栋高层推售套数248套推售户型117—235平米三房、四房及复式开盘时间2007年7月29日开盘地点大中华喜来登大酒店均价38000元/平米（开盘当天9.9×9.9折

7、），复式6.8-9.9万元/平米销售率31%到场客户数150批客户构成主要以南山客户为主，其中部分为华侨城客户项目名称后海公馆发展商深圳地业地产公司项目位置后海滨路与蓝天路交汇处类型/规模4栋29-31层推售套数548套推售户型两房，约67平米，110套，三房，约100平米，218套，三房，约130平米，208套，复式，248-268平米，12套复式，630平米，1套开盘时间2007-7-24开盘地点后海公馆售楼处均价26000元/平方米（不含复式）销售率25.5%到场客户数约150批客户构成南山客户为主，多为发展商关

8、系户政策调控下三级市场的表现深圳：二手房交易量疯狂暴跌搜房网 2007-07-28深圳美联物业向本报记者提供的统计数据显示，进入7月份以来，在美联物业报盘售房的业主中，有三成业主主动要求调低报盘价格，价格调低幅度在5％－10％左右。很明显，与原来一味“捂盘”、提价相反的是，卖方态度出现明显的转变。与此同时，占据深圳二手楼交易市场份