房地产开发全程模板.doc

《房地产开发全程模板.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、房地产开发业务流程指引2009年9月【房地产开发流程】一、投资决策阶段1.市场调查报告2.项目可行性报告3.项目建筑策划4.项目评估和决策二、前期工作阶段一）房地产开发项目市场的定位1.确立开发理念（品牌建设）2.明确用途功能（充分挖掘土地潜能）3.筛选目标客户（为产品定位和价格定位做基础工作）4.进行项目设计条件任务书（确定建筑风格、结构形式、房型、面积和配套设施等）5.测算租售价格（参照类似房地产的市场价格，运用适当方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格）6.根据房地产企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入

2、市时机，充分考虑到风险和利益的辨证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。二）房地产开发项目的规划设计理念1.规划设计超前化2.建筑风格艺术化3.环境设计园林化4.住宅设计合理化5.配套设施完善化和科技化三）房地产项目进行建筑方案投标，可多方案选择，可挖掘项目优越性1.规划设计与方案报批2.施工图设计（品牌化）3.建设工程招标（可选择优秀施工单位）4.签署有关合作协议（为工程开工做准备）5.七通一平等工作（完成工程开工前期工作）一、工程建设阶段1.基础工程2.主体工程3.安装与装修工程4.竣工验收二、租售与物业管理阶段1.营销

3、策划2.广告策略及广告推广3.销售策略5.物业管理【商业地产开发八大步骤】一、先定位，后拿地二、先策划，后规划三、先文化，后设计四、先招商，后建筑一、先融资，后投资二、先经营，后销售三、先管理，后开张四、先品牌，后赚钱【房地产调研】一．房地产调研的定义1.狭义的市场调研：市场调研是把消费者、顾客等公众与研究者通过信息联结起来，营销者借助这些信息可识别和确定市场营销机会和问题，产生、提炼和评估营销活动，监督营销绩效，并加深将营销视为一个过程的理解。狭义的市场研究的对象就是消费者，或者说由消费者所组成的公众。2.广义的市场调研：运用科学的方

4、法，系统地收集分析数据和情报，以帮助营销管理人员解决目标市场、竞争战略、产品、价格、分销渠道或促销活动。狭义调研与广义调研区别表狭义市场调研广义市场调研调研对象消费者及由消费者组成的公众政府、竞争对手、项目自身和消费者调研方法深入访问、电话访问、入户访问、拦载访问深入访问、电话访问、入户访问、拦载访问、实地调查和二手资料收集等调研目的通过对消费者的了解，为营销活动提供参考通过各种调研方法，解决营销问题调研内容产品、价格、广告、渠道、消费者行为与态度、营销推广等基本上涉及营销的所有主体和所有方面，仅仅作为一种单纯的方法1.房地产市场调研：

5、房地产市场调研通过选择房地产作为特定的商品对象，系统地收集、整理、记录和分析市场信息，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。房地产调研是项目策划和决策的基础。一．房地产调研的意义：1.因势而变2.寻找蓝海3.营销创新4.产品或服务的改进5.检测营销效果诊断功能解释信息或活动预测功能通过市场基本状况的分析，预测市场未来的发展机会房地产调研三大功能二．房地产调研的功能描述功能收集并陈述事实一．房地产调研研究的种类：1.消费者研究：消费者导向是房地产营销的主流。如何满

6、足消费者的需求，就是房地产开发商和经营者能否生存的理由与迫切需求。5W研究何人（who）人口数量性别比例年龄分布教育程度职业收入居住形态社会阶层谁是使用者谁是购买者（谁决定购买）何地（where）购买者地域分布（区域差别）购买动机购买理由购买用途什么（what）产品规划外观造型面积环境地点格局（阳光、通风、朝向）建材公共设施价格贷款付款方式何时（when）购买时机购买时间购买季节性(周期性)如何（how）销售顺序购买顺序（购买者及销售的反复次数）客户反应（价格、规划、地点等）1.动机研究2.市场研究3.销控研究4.产品研究五．“点、线、

7、面、体”循环研究理论一）点——一个盘调研1.楼盘地段调研A.区域特性B.区域交通状况C.公共配套设施D.所处位置2.产品调研3.价格策略4.广告策略5.销售执行二）线和面——区域市场调研1.区域分析2.区域产品3.需求特征三）体——宏观环境调研1.政治社会2.经济因素3.行政法规4.国际状况六．房地产调研的七大误区1.研究消费者，去远离消费者2.和营销脱节3.热衷研究模型4.机械化式的调研程序5.只做常规数据分析6.一次性调研7.调研是万能的【房地产定位】定位定天下一．地产项目定位是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规的指导下，根据

8、本项目所在地域经济、政治、人文和风俗习惯，等，依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到合适于项目的客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住在项目，商