房地产开发全程策划.doc

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1、房地产开发全程策划一、国内《建设工程施工合同文本》介绍国内的《建设工程施工合同文本》是由国家建设部、国家工商行政局联合发布的，在公用建筑、民用住宅、工业厂房、交通设施及线路管道的施工和设备安装等施工活动中普遍应用的合同文本。最新版的《建设工程施工合同文本》于1999年发布。它是非规范性文件，也就是说不具有法律效力。《建设工程施工合同文本》由“协议书”、“通用条款”、“专用条款”三部分组成，并附有三个附件：附件一是“承包人承揽工程一览表”、附件二是“发包人供应设备一览表”、附件三“工程质量保修书”。“

2、协议书”主要包括工程概况、开、竣工日期、质量等级及合同价款等最基本的合同权利与义务条款，已经双方当事人签字，具有最高合同效力。“通用条款”是根据《合同法》、《建筑法》、《建设工程施工合同管理办法》等法律、法规对承发包双方的权利、义务作出的规定，除双方协商一致对其中的某些条款作修改、补充或取消外，双方都必须遵守。主要有两部分组成：词语定义及合同条件；双方的基本权利与义务。“通用条款”共11部分，47条，具有很强的通用性。因每个建设项目的具体条件不同，“通用条款”不能完全适用于所有的工程项目，因此附加“

3、专用条款”对之作必要的补充和修改，“专用条款”的条款号与“通用条款”相一致，且“专用条款”的效力高于“通用条款”。《建设工程施工合同文本》的附件则是对施工合同当事人的权利、义务的进一步明确，便于合同双方执行。施工合同文件的组成和解释顺序一般如下：1．施工合同协议书2．中标通知书-34-3．投标书及其附件4．施工合同专用条款5．施工合同通用条款6．标准、规范及有关技术文件7．图纸8．工程量清单9．工程报价单或预算书双方有关工程的协商、变更等书面协议或文件视为协议书的一部分。上述文件相互说明、补充，当出

4、现内容不一致时，以上的顺序就是合同的优先解释顺序。一、施工承发包管理一、招标条件1、勘察、设计招标已结束2、初步设计及概算已批准3、有施工招标所需的图纸和技术资料4、有相应的资金或资金来源已落实二、招标公告(投标邀请书)内容要求招标公告(投标邀请书)应载明招标人的名称和地址，招标工程的性质、规模、地点及获取招标文件的办法等事项。三、投标人的资质要求-34-投标人应具备相应的施工企业资质，并在工程业绩、技术能力、项目经理资格条件、财务状况等方面满足招标文件的要求。四、招标文件、补充招标文件备案招标文件

5、应包括下列主要内容：1、投标邀请书2、投标人须知3、主要合同条款4、投标文件格式5、工程量清单和报价要求6、技术条款7、招标图纸8、评标标准和方法9、投标辅助材料备案期限为5个工作日内。资格预审文件参照招标文件的备案期限。五、评标委员会组成备案1、评标委员会由市建委评标专家库随机抽取专家组成的，在评标报告中一并备案。2、技术特别复杂、专业要求特别高或国家有特殊要求的招标项目，采取随机抽取难以胜任由招标人直接确定评标专家，组成的评标委员会需备案。备案期限为2个工作日内。-34-六、评标报告(中标通知书

6、)备案招标人应自确定中标人之日起15日内，提交下列备案资料：1、上海市建设工程施工招标投标办事流程表2、评标委员会的书面评标结果或评标情况记录3、确定中标人的理由4、签订合同前要处理的事宜5、澄清、说明、补正事项纪要6、合格中标人的投标文件7、中标通知书备案期限为5个工作日内。七、合同备案招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，应将合同向招投标办备案。●市招投标办对现场踏勘、答

7、疑会、开标评标等招投标活动实施全过程监督管理。●其他发包方式的项目，参照以上相关内容备案。一、签订工程承包合同不应忽视特别条款大多数承包单位在与建设单位签订合同的过程中，双方就工程承包范围、价款、工程款支付、工期、质量等级达成一致后，通常的做法是套用一个现成的标准合同文本，或在当地普遍适用的合同示范文本上填空并签字。实际上这种做法在市场经济条件下是十分不利的，亟待引起重视。-34-以填写格式合同方式签订的合同，从形式上讲达不到规范、明确、严格的要求，且容易造成多个真伪难辩的合同文本存在。同时，无论合

8、同示范文本或现有法律规定，都是在考虑了一般工程承包活动中共性的基础上，对相关问题所作出的原则规定。在工程承包合同的签订中，如果双方当事人不能结合个案实际对其加以细化和补充，往往造成签订的合同漏洞多、争议多。另外，对于不同时期、不同区域、不同的项目，合同中如果不对这种特殊性作出必要的考虑，就难以顺利履行，引发争端的概率就会增多，而且会加大解决问题的难度。当然，这并不是说以示范合同文本为基础设立合同毫不可取，而是此中存在一个针对具体项目设定特别合同条款的问题。比如现阶段，