洛阳市某地块可行性分析报告.doc

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1、洛阳市XX路地块可行性分析报告二零一零年三月二十九日第一部分城市概况洛阳市是河南省第二大城市，下辖1市8县6区，总面积为15.2万平方公里，总人口615万；其中，市区面积为544平方公里，市区人口140万。洛阳是河南重要的工业基地，“一五”期间，全国156项重点工程有7项安排在这里，为洛阳工业打下了很好的基础。经过几十年的大规模建设，洛阳工业已形成了以机电、冶金、建材、石化、轻纺、食品等为主，36个工业门类、5300多家工业企业（其中大中型企业89家）组成的门类齐全、大中小结合、轻重工业全面发展的工业体系，人均GDP仅次于郑州

2、，列河南省第二位。2009年，全市GDP突破2000亿大关，达到2075亿元，按可比价格计算，同比增长13%；财政一般预算收入120.3亿元，同比增长3.2%；规模以上工业实现增加值830亿元，同比增长15.9%；工业企业实现利税277.3亿元，同比增长24.6%，实现利润137.6亿元，同比增长18.1%；城镇固定资产投资1280.5亿元，同比增长31.4%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15949元和4961元，同比增长8.7%和7.9%。第二部分理解市场一、洛阳市房地产市场分析：近几年，洛阳房地产市场一直

3、保持着良好的发展态势。2009年，洛阳楼市更是实现突破性增长，全市销售各类新增物业31001套，销售面积340.6万平方米，销售金额107.90亿。其中，商品房销售套数28761套，销售面积319.74万平方米，销售金额105.3亿元；经济适用房销售套数为2240套，销售面积20.86万平方米，销售金额3.37亿。此外，二手房在2009年的销售面积也达到了77.39万平方米。（本数据未包含洛阳市吉利区）（一）洛阳市房地产市场投放量分析1、住宅市场投放量有所急剧降，但整体销售量保持大幅增长。2009年洛阳市共颁发预售证90个，批

4、准商品房预售面积为198.14万平方米，比2008年减少了158.11万平方米，大幅下落，创造历史最大跌幅纪录，降幅达到44.07%。仅与05年投放量保持相当。2、各区域商品房供需情况差别较大，新区、涧西区、西工区销售势头良好，商品房投放量较高，瀍河区在去年的投放量上增长最快，市场份额逐步提高。3、从投放时间曲线来看，2009年第二个季度的投放量相对较小，最高的5月份只有12.77万平方米，6月份仅有2.44万平方米，三个月全部加起来不到20万平方米，第二季度投放量仅占全年的10％。（一）洛阳市房地产市场销售量分析1、2009

5、年洛阳市商品房销售备案套数为28761套，销售面积319.74万平方米，销售金额105.3亿元。销售面积与上年相比大幅增长，猛增了153.76万平方米，增幅为71.93％，称得上是洛阳历年来房子卖得最多的一年。2、新区仍然是2009年商品房卖得最多的区域，占全市总销量的49.62%，其次是涧西区，这两个区域2009年商品房的销量占全市总销量的74.85%，构成了洛阳市商品房销售的两个最主要的热点区域。从2009年和2008年商品房分区销量对比图来看，各个区域的销售格局变化不大；但个别区域与上年相比变化较大，其中老城区和高新区与

6、上年相比分别下降了3.8和3个百分点，而廛河区则上升了2.7个百分点。3、从2009年商品房月度销售走势图可以看出，从1月开始呈逐步上扬趋势，12月达到高潮，这与全国市场的销售形势基本一致，从年初的冰点，到第二季度的小阳春，再到第三季度的大幅上涨，整体销量持续呈现芝麻开花节节高的趋势。（一）商品房销售价格情况1、2009年洛阳市备案商品房成交均价每平方米3269元，整体房价上涨较快，每平方米比2008年上涨388元，涨幅13.47％；与2007年相比，每平方米上涨714元，涨幅27.95％。从房价上涨幅度来看，2009年洛阳商

7、品房每平米的涨幅已经接近历史最高纪录的2007年的每平米394元。2、深入分析全年每月成交均价的变化情况，可以发现2009年洛阳市商品房的成交价格曲线呈现典型的“爬坡型”。从1月份商品房的成交均价2783元/平方米开始，期间虽有起伏，但趋势是一路上扬，最后到年底的3589元/平方米，从起点到终点攀升800元/平方米，盘中曾达到3752元/平方米的最高点。3、从分区价格来看，2009年涧西、西工的成交价格涨幅有限，但廛河区和高新区的价格上涨势头猛烈，其中，廛河区涨幅69.29％，高新区涨幅40.52％的涨幅，均创历史最高纪录。二

8、、区域市场分析（一）区域市场概述2007年以来，洛阳楼市的住宅类产品的销售格局变化不是特别大，新区、涧西、西工一直是“第一梯队”，销售力度最强；老城、瀍河是“第二梯队”，排名其次；高新区、洛龙区位居“第三梯队”，销售面积最弱。从今年的投销状况来看，高新区和廛河区异军突起，销售