红达星河城地产开发项目可行性研究报告.doc

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1、房地产开发项目可行性研究报告（范文）一、项目背景1、项目名称：蒋家村城中村改造项目（以下简称本项目）。2、可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》3、项目概况地块位置：四至范围：东临东仪路，西邻首帕张村，南临韦曲西街，北邻张家村。本次规划用地约为75亩，具体四至范围及占地

2、面积以实际测量成果表为准。2）建设规模与目标：土地面积：75亩（17万平方米）容积率：不高于3.5开发周期：土地价格：元/亩（西安市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积17万㎡。3）周围环境与设施（1）步行约10分钟可至长安步行街广场。（2）教育：三宝双喜幼儿园、塔坡小学、长安十三中，西部大学城。（3）其它设施：中国银行、陕西信合、中国工商银行等;华润万家大型超市；长乐市场。4、项目SWOT分析优势及机会(1)该项目地处长安区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)长安区

3、近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)南侧长安广场的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)该项目规划定位为长安区小高层住宅小区，我公司在长安开发小高层的经验可以为之借鉴。(7)我公司与西安市及长安区政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。(8)拆迁的难度较大使得外地的资金

4、有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。二、市场分析1裕安区概况裕安区是1999年12月原六安地区撤地设市后成立的市辖区。它位于安徽省西部，大别山北麓，江淮之间。东倚金安区，北接寿县，南邻霍山，西连霍邱、金寨。全区辖19个乡镇、3个街道。区政府驻地六安市龙河西路。全区总面积1925.89平方公里，其中城区7.3平方公里，户籍人口100万（2011年末）。全区地势南高北低，西南为山区，西北为丘陵，东为湾畈区。汲河、淠河等河流干渠纵贯区境。属北亚热带季风气候，年均气温15.5℃，年降水量1084毫米。宁西铁路

5、、合武高铁、沪陕高速、济广高速、105国道、312国道穿境，淠河长期可通航。特产有皖西白鹅、名茶六安瓜片、苏埠大麻等2裕安区房地产住宅市场分析裕安区房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1995年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1995年至1999年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。2001年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和明珠广场开发为起点，掀起了裕安建设新一轮高潮。尤其是地改市后，裕安区基础设施建设步伐加快，建成区人

6、口、规模迅速扩张，裕安区建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，裕安区房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。---—从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大

7、刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。——从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，太阳新城一期95%以上购房户均为房改房换房。——从需求关系看根据城市总体规划，单从住房需求分析，裕安区每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要项目分析

8、住宅小区详细情况如表：项目名称平均单价（元/㎡）位置富安新城4500大别山路舒城花园4300大别山路帝都豪园4300解放路锦绣花园4400皖西路三、项目财务分析（一）、拆迁成本分析区域内房屋均为砖混结构，其中1栋1层旧民宅户，拆迁到此健房。住户有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算：按照A市《城市房屋拆迁管理办法