新型城镇化背景下增城保障房配建模式探究

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1、新型城镇化背景下增城保障房配建模式探究　　摘要：保障性住房建设是公众关注的焦点，而传统保障房集中建设的模式存在诸多问题，不利于住房保障体系的整体构建。增城采取的“比例配建”模式，扭转了传统保障房在土地、资金、运作模式和质量监管等方面的劣势，为更加合理高效的供应保障房提供坚强有力的支持。关键词：增城市保障性住房配建模式引言在我国新型城镇化阶段，政府为了保障和改善民生需求，大规模建设保障性安居工程。李克强认为释放城镇化带来的内需潜力，不能抬高城镇化进程中人口转移的门槛[1]。在香港，公屋和租屋约占全部住房的50%，就是为了吸引各种劳

2、动力群体，使城市充满活力。县域经济是我国国民经济发展中最具活力的亮点。我国县域经济以95%的国土面积，3/4的人口贡献了全国60%的GDP，1/4的财政收入。县域经济成为保增长、保民生、保稳定的主力军。因此，县级市的城镇化进程中，保障性住房的创新建设模式具有重要的意义。1.增城概况6增城市是广州市下辖的县级市，位于广东省中部，珠江三角洲东北部，是珠江三角洲城市群和粤港澳“黄金走廊”的重要节点。面积1616.47平方公里，现辖6个镇、3个街道和1个国家级经济技术开发区，2010年生产总值675.78亿元，同比增长16%，增速分别比

3、广东省（12.2%）和广州市（13%）高3.8和3个百分点。增城实施了南中北三大主体功能区协调发展战略，创造了县域经济发展的增城模式，是李长春同志学习实践科学发展观活动的联系点；增城工业园区成功创建国家级经济技术开发区，为经济社会发展注入了强大动力，成为广东省第一个统筹城乡综合配套改革试点县市，为促进城乡一体发展开辟了广阔空间；是广州东北部的一个人口和产业辐射、转移、集聚的现代卫星城。增城市在《2011年度广东县域经济发展力研究报告》中排名第一，第12届全国县域经济基本竞争力百强县（市）中排名第九。2.增城模式据统计2010年，

4、增城新建商品房交易面积147万平方米，交易均价7300元/平方米。在这种情况下，增城市仍然高度重视住房保障工作，为保障中低收入群体的居住权利，采用了保障性住房与普通商品房在同一小区按一定比例配套建设的方式，简称“比例配建”模式[2]，也可称为增城模式。6地方政府通过公开挂牌拍卖的方式，出让土地使用权的同时，在出让文件中不仅规定了企业开放商在项目上配建一定比例的保障房，而且规范了政府保障房建设规模、选址、规划设计的条件、保障房建设和交楼标准、保障房供应对象的申请条件、资料审查、确定适用的主体等各方面，确保了保障房建设质量和社会公益

5、性。而中标建设的企业开发商在明确相关条件后，投入资金和按照政府设定的条件建设保障房，政府补偿建设成本之后移交作为保障房或者由企业向符合申请条件的家庭供应。在比例配建的模式中，商品房与保障房的规划、报建、销售挂钩，多种房源享有的基础设施、小区环境、物业服务相同，政府对保障性住房的物业费给予一定补贴。保障住房的规划、建设、交付、使用过程当中，政府进行全过程的监管。增城市率先成功打造了百晟汇翠湾项目的经典案例（表2-1）。并由一个成功例子引领“比例配建”模式向前发展。增城市政府在总结百晟·汇翠湾项目成功经验的基础上，逐步建立起以“比例

6、配建”为主导的保障性住房供应体系，并在探索动迁安置房、外来工公寓、农民新型社区等领域采取配建方式，筹建的比较典型的保障性住房（表2-2），覆盖全市范围，“比例配建”保障房模式在不断完善发展中推广使用。3.增城比例配建模式的创新3.1机制创新，打破土地瓶颈限制62008年，增城调查摸清县域内1800多户低收入家庭的住房情况，制定建设规划在2011年前全部解决。但在规划建设过程中，首先遇到的就是项目选址及土地供应问题，假设采取政府新征建设用地集中供应方式，一方面征地、审批时间较长，延误了保障房建设的进度，另一方面中心城区已基本纳入商

7、品房供地范围，只能选取在偏远郊区或下属镇街，增加了低收入家庭的生活成本。在保障房的建设中，增城因地制宜的创新了“比例配建”机制。在已成熟可供应的土地出让过程中，地方政府要求开发商按比例配套建设保障房的方式，不仅突破了传统意义上政府单一建设保障房的机制，而且解决了建设用地的问题，促进了保障房建设工作的开展。同时，采取“比例配建”方式使保障房与普通商品房一样处在中心城区，共享完善的公共交通、医疗、教育、商业等配套设施，使低收入群体的生活环境得到较大的改善，有利于实现“异质居住”的社会理想。3.2政府主导，开拓资金筹集渠道6增城在如何

8、解决单一依靠政府投入资金建设保障房方面，一是资金筹措时间较长，难以及时跟上建设进度；二是供应能力仍然有限，保障房建设规模受到限制。因此，增城在实施“比例配建”过程中，充分利用房地产企业的资金实力，由政府主导在土地出让中捆绑保障房建设要求，引导房地产企业投资建设保