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时间:2018-01-02
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1、如何当一名称职的房地产项目经理(个人体会,仅供参考)主要讲六个方面:一、地产项目的特点。二、地产项目经理应具备哪些素质。三、地产项目经理在项目运行中应关注哪些重点问题。四、在日常工作中,项目经理与上下左右的人打交道的重点把握。五、地产项目经理如何带好团队。六、给地产项目经理的几点建议。第一个问题,地产项目的特点(一)投资大。(二)建设周期长(三)产品使用周期长(四)涉及的上流企业多(五)关乎国际民生,政府监控严。政府有哪些监控呢?1、用地性质及用地指标的控制。2、方案审批。3、施工图校核及备案。4、开工前的各项审批。-14-5、施工过程中的各项检测、验收及综合验收。
2、6、各项竣工资料入档验收。7、物业销售条件的审批及销售合同备案。8、物业用房落实及前期物管单位落实。9、后期维修费用的收取及物业侵权责任的追究。10、权、证的办理。由此可见,项目在开发过程中需要与众多上流企业打交道;需要与众多政府职能部门打交道;需要与众多专项企业打交道(水电气网);需要与众多民工打交道;需要与众多消费者打交道;需要涉及众多的法律法规、地方政策。项目经理,他既不是生产商,也不是销售商,他是通过整合与地产相关的各种资源,向终端消费者提供具有相对较强使用价值产品的组织--开发商或开发商派出的项目部。这种项目经理,运作资金少则数千万,多则几十亿,因此,对项
3、目经理的素质要求应是综合素质的要求,而不是某一单项素质的要求。第二个问题,项目经理应具备哪些素质呢?首先要解决如何做人的问题,而如何做人,其实就是世界观的问题。包括人们对世界万事万物的看法、观点、态度,人们的一言一形都是世界观的表现和反映。-14-社会是个大舞台,每个人既是演员,也是观众,相对别人而言,你是观众,别人是演员,相对自己而言,别人是观众,你是演员,你的一言一行,别人是看得清清楚楚的。好的言行,会得到大多数人的认同,不好的言行,也会得到大多数人的反对或反感。不会做人,就会处处碰壁。生活是一个万花筒,聪明的人在纷繁复杂的生活中吸取的是正能量,使自己永远保持一
4、份清醒,一份高洁;不聪明的人,吸取的是负能量或正负能量都吸收,叫做好坏不分,使自己迷失方向,陷入泥潭。人生是一首不老的歌,每个人都在按照自己对人生的理解,踏着自己的节奏前行,直至生命的终结。聪明的人能使自己的节奏与大多数人的节奏合拍,从而使自己的理想变成现实,不聪明的人,总是想让大多数人的节奏与自己的合拍,从而他一生都在梦想中挣扎。哲学家帮助人们解决的是世界观的问题,科学家帮助人们解决的是方法论的问题,如何做人,没有方法可讲,只有靠自己的修炼。那么,从心理素质上讲,对项目经理的具体要求,我认为有以下几点:1、责任心(社会责任心、对公司的责任心、对员工的责任心、对家庭
5、的责任心)。2、感恩之心(人人为我,我为人人)。3、有宽广的胸怀(目光短浅、嫉贤妒能、斤斤计较、饱食终日、不求进取的人是干不成大事的,要有理想、有抱负、有追求才会有动力)。4、有法律、道德、生活的底限。5、要能承担得起一定的压力。从智商上讲(主要表现为四个能力):1、应具有统揽全局的能力。-14-1、应具有较强的沟通协调能力:(1)沟通前的信息收集。(2)明确沟通的目的。(3)找准沟通的难点。(4)排除沟通的心理障碍。(5)抢占沟通的至高点。(6)及时肯定已达成的共识。(7)不同沟通对象应采取不同的沟通方法。(8)注意沟通的场合。(9)沟通过程中的情绪控制。(10)
6、沟通节奏的把控。(11)沟通过程中的虚实运用。2、善于学习的能力:(1)人的知识的来源:前人的(书本)本人的(实践)他人的(善于观察周围的人的工作)(2)善于学习的关键在善于总结。(3)善于学习就是要虚心,谦受益满招损,这是古训。自己有了成绩要回头看,别人有了成绩要赞赏,不要不懂装懂。如果你觉得自己项目经理当得好,建议你去看看西南商贸城。4、要有一定的判断力和决策力。-14-判断力:判断是对未来的趋向和结果做出的预测,判断要收集大量的信息,判断要有丰富的知识和生活积累,判断要有一个分析、区别、类比的逻辑思维过程。决策力:决策是在判断的基础上下定的决心,决策的同时应有
7、应对决策失误的措施,决策需要有一定的胆量和勇气,决策是在授权的范围内的决策,不能超越职权。对项目经理,判断力和决策力的具体要求:(1)看别人看不到的问题(防止视觉疲劳)。(2)想别人想不到的事情(防止疏漏或有奇招)。(3)断别人不能断的难题(敢担责任)。第三个问题,项目开发过程中,项目经理应关注的重点问题:(一)团队建设。(二)制度执行。(三)计划管理:计划的编制重在工作计划。执行过程中的调整重在市场变化后的应变。抓住三个关键环节(十七个节点重在开盘、卖场形成和最后交房)。难点突破。(四)关注竞争对手。-14-(五)关注招标。(六)关注容易引起群体事件和连锁反应
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