绿城房地产公司财务分析报告.docx

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1、绿城房地产公司财务分析报告绿城房地产集团财务分析报告-（企业简介（一）企业概况绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1993年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司一一绿城中国控股有限公司（股票代码:3900）的全资子公司。历经15年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2600余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宇波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宇、德清、长兴

2、、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南陵水、大连等30多个城市。至2008年12月底，在建、待建项LI达76个，总占地面积2002.6万平方米，总建筑面积2643万平方米。绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以

3、温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项LI的开发。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2008年实现销售额151.8亿元。二（企业财务分析（-）偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的根本问题，偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析绿城的偿债能力。式变动趋势，07年流动比率降低源于短期借款的增加，08年的回款情况良好使其上升，09年降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平。由于存货存在销售及压价的

4、风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年绿城经营规模扩大、项口储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加，因此指标在07年降低了0.28,08年销售情况向好，比率上升有所上升，09年再次低于同年行业平均值。究其原因，房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款，相应的存货尚不能结转，山于预售楼宇增加，09年流动负债中预收账款比去年增长3倍，绿城的偿债能力因而得以提高，但反映在财务指标上，则流动负债增加，速动比率下降。以上两比率均处于行

5、业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率，其现金偿债能力较弱，但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多，比率为负，09年有所下降，但该年流动负债结构有所变化，流动负债中预收账款增长较多，但没有偿债压力。就本行业来说，绿城短期偿债能力较好，且逐步提高，但应重视现金为王的原则，加强现金流的管理。2.长期偿债能力(1)资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性，企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2来看，资产中流动资产比重大，且大致呈上升趋势，高于行业平均比重；大部分流

6、动资产由长期筹资而得，风险较小，属稳健型资本资产结构。图1图2资产分析：资产中长期投资，无形资产和固定资产比重较小，波动幅度不大。在流动资产中，存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长，同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点：首先，企业会计制度规定，房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本，只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时，才能确认收入并结转成本，因此，房地产企业往往有很大的存货余额；其次，对于写字楼项目，付款方式多为分期付款，所

7、以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到绿城，除了具有房地产业的特点以外，这也是其在近3年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高，但应持续注意做好存货的管理和销售工作，提高资产质量。关于应收账款，由于其核心业务是商业住宅，所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降，可能是收款工作开展顺利。负债结构分析：？流动负债结构：在借款中，短期借款占很大部分，但近年在资产中所占比重有所降低，说明其融资结构变化，对短期借款有所控制，且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这

8、是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要山于业务规模的扩大，也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题，应引起重视。？长期负债结构:长期借款近年急剧上升，说明企业开始注重长期负债的融资方式，同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。绿城近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资，但仍保持着的稳健的资产负债率,为更