第三章土地使用控制ppt课件.ppt

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1、第三章土地使用控制第一节用地面积与用地边界第二节土地使用性质控制第三节土地使用兼容控制性详细规划的主要内容——用地控制土地的使用性质是用地控制的主要内容。其他：用地大小、用地边界、用地兼容等。熟悉国标——分类。熟悉用地兼容性规定。第一节用地面积与用地边界一、用地边界用地边界是规划用地和道路或其它规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。一般采用红线（用地红线）来确定，并表示在该线范围内的地上、地面、地下空间的开发权和使用权等。二、用地面积用地面积是指红线划定范围内用地的平面投影面积。单位一般多采用公顷，精度

2、一般保持小数点后2~3位。由于城市规划的最主要工作就是对用地的规划和管理，尤其在控制性详细规划中，用地边界线的划分还有很多不同的类型，如蓝线、绿线、黄线、橙线、紫线等，还有建筑后退线，分别代表了不同的含义。详见“各线”规定。在开发建设中，还有征地拆迁边界和用地边界的区别。一般征地拆迁边界大于用地边界，主要是因为拆迁征地范围内的用地，有时还需要安排其它的用地，如：道路。用地边界与地籍的关系也存在着密切的关系。（地籍是土地管理部门颁布给土地使用者合法使用的证明和所属关系的行政规定。）一般，在控规中应尽量使用地边

3、界与地籍吻合，从而方便管理。三、控规中的用地划分划分不同的用地成为规划设计首要的任务。控规用地边界划分的一般原则如下：1．严格根据总体规划和其它规划、根据用地部门、单位划分地块；2．以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；3．至少有一边与城市道路相邻；4．结合自然边界、行政界线划分地块；5．考虑地价的区位级差；6．地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；7．考虑文物保护的要求；8．符合“专业规划线”的要求；（指：蓝线、绿线等）9．尊重现有土地使用权的边界；9各类地块划分面积推荐表用

4、地类别地块面积（hm²）地块（细分）最小面积（hm²）备注新区旧城区居住用地10.0～30.03.0～20.02.0商业用地1.0～2.00.5～1.50.5特殊控制时地块可细分至0.5公顷工业用地>2.0－1.0最小控制面积以产业门类生产需要为依据；小于1公顷的或能进入标准厂房的工业企业不应单独供地；旧城区原则上不增加工业用地绿地0.04公园面积参照专项规划确定，居住区绿地不小于城市居住区规划设计规范中关于绿地设置的要求其它用地－依据规划要求及专业要求确定江苏省城市规划管理技术规定：2.3建筑基地控制指标

5、2.3.1建筑基地最小面积不应低于表2.2.3的规定。表2.3.1建筑基地面积下限指标2.3.2建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：2.3.3.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。第二节土地使用性质控制用地性质：指用地的主要用途、用地的主要功能。城市中还有

6、很多综合（混合）性的用地。如：学校中的宿舍用地，仍属于学校，仍属于教育用地。还有一些用地在目前的用地标准上没有。如：研发用地、物流用地、商住兼容（或混合）用地、三产服务用地等，都是在新形势发展下的新问题，也说明目前规划学科上的一些有缺陷的问题没解决。用地性质确定应考虑的主要因素有：．城市总体规划或分区规划对土地使用的控制要求；保证规划的延续性。．公共设施配套的要求；总体规划和分区规划不可能对低等级公建设施作安排，“控详”应根据性质、规模和特点进一步明确落实。．市政设施配套建设的要求；一方面落实总体和分区规划

7、已确定的项目，另一方面完善规划区内市政设施的配套，如环卫所，垃圾站等。．调整因特殊原因，或上一级规划不当的用地性质。《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）用地分类分为10个大类、46个种类、73个小类。——该标准正在修改。《江苏省控制性详细规划编制导则》对一些用地进行了补充。尤其是对小类进行了补充，以便于在用地规划时，有标准可依，规范文本和说明。用地兼容性控制城市建设用地的兼容性控制执行《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）表2．2．3的规定。江苏控规导则，新增用地分类。（见下页表

8、格）新增类别：是指在“国标”类别的基础上细化增加的用地类别。为便于数据统计对比分析，新增用地类别主要在现行国标的类别中进行再细分。主要新增用地分类的中、小类及类别的级数（如原用地类别为小类，则细分为小小类），不新增城市用地大类。用地分类适应新用地类型的变化，遵循细分类、灵活使用的原则。新增用地类别不将用地性质不兼容的用地类别混合。各地新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增