基于区域综合开发投融资规划思路探析

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1、基于区域综合开发投融资规划思路探析　　摘要：区域综合开发是一项复杂的系统工程，传统的两阶段城市开发模式由于缺少资金统筹环节，容易导致城市规划与城市建设脱节，从操作层面如何通过投融资规划解决城市开发的资金和建设统筹问题，是当前急需深入研究和探索的课题。本文对区域综合开发模式、投融资规划内容进行了分析，提出了区域综合开发投融资规划的新思路，并结合天津南淀城市公园及周边地区开发在投融资规划层面提出了新建议，为城市开发市场化运作提供决策参考。关键词：区域综合开发；投融资规划；思路；建议作者简介：秦颖，天津市

2、环境建设投资有限公司前期策划部业务主管，经济师，经济学硕士。中图分类号：F830.59文献标识码：Adoi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.05.11文章编号：1672-3309（2013）05-27-03一、区域综合开发及其主要模式区域综合开发是指在城市一定规模的区域内，按照城市总体规划进行土地征用及房屋征收、基础设施建设、房地产开发建设、城市资源经营和管理的综合性开发。主要分为旧城改造、新城开发、产业园区开发、环境综合整治等开发类型。10目前，各地政府普遍以公共

3、服务设施建设引导城市新区的综合开发，即通过完善大型基础设施和配套服务设施的配置，充分发挥其本身所具备的市场效应及导向性作用，引导新区功能和用地开发的有序拓展，达到公共服务设施投入在地区规划建设中的功能、结构、容量上的最大化和最优化，形成城市建设投入和产出的良性循环，进而达到城市功能升级和城市经济及空间可持续发展的目标。区域综合开发主要有以下模式：1、TOD模式。即通过公共交通引导的开发模式，这是国际上具有代表性的城市新区开发模式。主要是通过以轨道交通为主的基础设施建设，并利用轨道交通容量大、速度快、

4、可达性高、指向性强的特点，对其沿线站点周边土地进行居住、商贸办公、商业等用地类型的综合开发。TOD模式被广泛利用在城市开发中，主要用于引导旧城区疏散，实现新城区空间组团式发展，尤其是在城市新区综合开发中，通过先期对规划发展区的用地以较低价格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的“熟地”，政府从土地升值回报中回收公共交通的先期投入。102、SOD模式。即通过大型社会基础设施和服务设施建设引导的开发模式。城市政府利用行政垄断权优势，通过规划将政府主导的城市功能进行空间迁移，并

5、带动新城区的市政设施和社会设施同步形成，并逐步完善居住、购物、娱乐、办公、就业等城市功能。该模式是为了通过城市服务设施对城市各种要素集聚的引导作用，提高房地产商和市民对新城区土地价值的预期，引导各种功能区的形成和发展。二、区域综合开发投融资规划的重要作用投融资规划是以城市规划为基础，以科学落实城市发展战略为目标，以系统工程的统筹兼顾方法为手段，以城市开发所涉及的土地储备和供应及各类基础设施、公共服务设施、公益设施项目的投资、融资、建设工作为统筹对象，以规划、政策、法规、资源、资金等为输入，以管理体制

6、设计、参与主体分工机制建立、参与主体利益平衡、各类建设时序安排等为输出的城市开发建设管理方法。搞好区域综合开发投融资规划对城市经济社会可持续发展具有十分重要的作用，主要有：一是统筹联系城市规划设计与建设开发。传统的城市开发分为规划设计、城市建设两个阶段，城市建设资金主要来源为财政资金或“开发性金融”的银行贷款，缺乏资金统筹的中间环节，容易造成城市规划与建设脱节。投融资规划本质是城市规划的实施性规划，通过明确资金需求、投资主体、融资方式、资金平衡条件等，从资金角度对城市规划进行分析、评价与修订，在奠定

7、规划设计物质基础的同时，直接为城市建设提供指向。10二是指导城市区域综合开发市场化运作。政府在引导城市区域综合开发过程中，需要利用投融资规划进行资金统筹决策，确定资金统筹对象，对公共服务设施与经营性项目进行分类，结合土地整体开发与项目建设需求与时序，选择投融资方式与建设实施模式，整体把控财政资金与民间资本的投入产出关系，解决开发建设资金的来源、投入、时序及回收方式问题，实现城市开发建设系统的平衡。三是有效控制城市建设开发投融资风险。近年来，随着城市化快速发展进程，城市建设资金需求急剧增加，有些地方政

8、府由于对城市建设开发投融资缺乏理性规划，从而造成政府信用、地方财政收入、城建专项税费、城市土地资源等过度透支使用，难以持续保证城建资金的有效供给，造成借新债还旧债的恶性循环，使政府财政背上了巨大的债务负担，极可能导致财政风险和金融风险。搞好投融资规划，通过建立科学合理的城建投融资体系，统筹资金安排与风险预测引导城市建设开发主体按照市场经济规律运作资金，从而提高资金使用效率，有效规避融资风险。三、区域综合开发投融资规划创新的思路10城市公园及周边地区开发应以城市基本功能