关于旧城改造模式和规划问题探究

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1、关于旧城改造模式和规划问题探究　　摘要：旧城改造既是城市局部更新的过程也是整个城市有计划、有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，面临着许多矛盾和挑战。本文重点阐述了旧城改造一般模式的要点，并就旧城改造规划中存在的问题提出了解决的对策。关键词：旧城改造；模式；规划；拆迁；特色中图分类号：TU984文献标识码：A旧城的特点旧城一般位于城市中心区域，成为较为封闭、功能结构复杂的区域，其主要特点表现在：（一）旧城位于城市的中心，区位价值高由于城市多以旧城为

2、基础向四周逐步扩张，在发展过程中逐渐被新区包围，成为城市的中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商业、文化等的中心，具有较高的利用价值，为土地增值带来很大的空间。（二）旧城生活环境较差8一些地方盲目攀比，使本身不够条件的区域盲目开发，起高楼，建大厦、建大广场，将旧城区卫生脏乱，各项设施不能达到目标的区域用城墙圈住，以此勉强蒙混过关。从此旧城的发展不被重视，无序发展更加导致旧城的卫生较差、用地混乱，同时基础设施和公用设施也落后于新城区。这种扭曲的城市化发展方式造成了旧城的环境质量低劣。（三）旧城体现了城市的个性城市的个性融入在城市建筑、城市街道、城市景观、城市居

3、民活动、城市文化等，随着城市的发展，城市的个性在旧城逐渐体现出来，如北京的四合院、上海的石库门、青岛的绿树红瓦、苏州的私家园林等，这些都是当地历史文化的一种积淀。此外，在旧城的发展过程中逐渐彤成了建筑密度高、容积率低、较为封闭的特点。但是，旧城是城市的中心，经济地理区位价值高，旧城改造价值较高。但纵观以往的旧城改造，在开发改造中存在一些共性的问题。旧城的一般改造模式分析（一）旧城改造整体运作模式该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发商主导型、政府主导下的开发商参与型。1、政府型运作模式政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造

4、区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。82、开发商主导型开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城乡总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。3、政府主导下的开发商参与型模式政府主导下的开发商参与型模式，即政府主导下的开发商参与。市区两级政府共同做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营。开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的

5、开发商完成。这三种类型各有利弊，我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。（二）旧城改造项目开发模式以大规模和小规模渐进式开发模式为基础，模块式开发模式是针对大规模、多功能的旧城改造项目，由单一的开发商、单次难以直接完成，利用模块划分的思路，保证模块的相对独立性与完整性，保证模块开发的资金收回，同时利用规划组与开发商的互动，保证整个项目目标的实现。该模式适用于大型的、需要进行全面的功能改变、开发目标明确的多功能配套地区。8改造开发模式主要是针对街道进行的改造，旨在快速实现大规模的改造。首先，大型开发商负责城市中心区位较好的街区改造，将其改造成为大范围的、高档

6、住宅区。其次，小型开发商负责不位于或者不挨近城市的中心区，但是区位上仍有改造优势的区域，可以将其改造为小范围的家庭住宅，以此来换取一些公寓住宅进行出售，从而获得利润。最后，在区位没有优势的区域，房屋所有者可以用自己的积蓄改造住宅，或者等到所在区域租金上升到能吸引小开发商时再对街区进行改造。（三）旧城改造拆迁模式“阳光”拆迁模式做法是坚持以人为本、公开、公平、公正的原则，规范拆迁行为，制定好阳光拆迁政策，阳光拆迁补偿安置标准，阳光拆迁管理。1、“不动迁”拆迁模式“不动迁”拆迁模式的核心就是能不拆的尽量不拆，重点强调对老建筑的内部设施进行改造，而建筑的外形和结构按照

7、规划保持原貌或进行适当修复，对于确实不能使用的房子或者因改善片区整体水平的基础设施水平，部分需要拆除的必须拆除，修建时可根据当地规范的风格特色，进行就地的修建。8该模式的优点是保护当地的历史文化，保留了城市原汁原味的形象和内涵，维护了居民原有的生活方式，解决了全盘拆迁中可能出现的许多问题，政府用于拆迁的成本也大大减少，而且也体现了政府更多地尊重群众的利益和意见，更多地充当协调角色，这种改造可谓是深得民心。2、“模拟”拆迁模式“模拟”拆迁模式即在正式发出拆迁公告前，所有之前的程序都预先进行模拟。这种做法的优点是避免了被拆迁人认为旧城改造是政府与开发商的单边行为的误

8、解，大大降低了居民在拆迁