人口老龄化对房地产市场刚性需求影响探究

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1、人口老龄化对房地产市场刚性需求影响探究　　摘要：近10年来来，受房地产市场巨大的经济利益推动，房地产经济呈现出持续走热的态势。国内专家学者认为，未来我国房地产市场刚性需求将会走入持续上升的认识误区，进而提出了人口老龄化对我国房地产市场需求不容小觑的观点。将从实际数据出发，定性和定量分析人口年龄结构对我国房地产市场刚性需求的影响。为我国房地产市场提出相关的政策建议。关键词：人口老龄化；房地产市场；刚性需求；政策建议中图分类号：F274文献标志码：A文章编号：1673-291X（2013）20-0068-02引言8在中国城市化快速发展的同时，人口老龄化趋势也更加明显。2006年全国老龄办发布的《中

2、国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，21世纪是人口老龄化的时代。中国是世界上老年人口最多的国家，而人口老龄化的问题不仅是数量增多的问题，还存在一系列因为数量增多和老年人口自身变化引起的其他问题，其中对房地产市场的影响不容忽视（王国军、刘水杏，2004）。如果把房产看做生活必需品，房地产需求则是刚性的。不同年龄人口对于房地产的需求不同，住房需求的主体集中在青年人口，特别是25—35岁的即将成立家庭的新婚夫妇（赵君丽，2002）。而与此同时，人口老龄化现象日益凸显，青年人口比重下降，房地产刚性需求也会因此受到影响。本文将讨论人口老龄化对房地产刚性需求产生的影响。一、文献回顾（一）购房需求层次观

3、学者们普遍的看法认为，购房需求分为两个层次，一是住房刚性需求，主要是25—35岁人群，这类人群购房是为了满足基本居住的需要，其需求弹性小，不容易受到市场价格影响；二是住房投机需求，即弹性需求，主要是35—45岁人群，他们具备一定的购买能力，购房是为了投资或者改善住房的需要，一般为二次购房，其需求弹性大，容易受到房地产价格的影响。从2011年中国指数研究院的调查数据可得知：购房年龄主要集中在20—39岁，占总数的75.0%，见图1。（二）误区及剖析8近年来，随着房地产市场的不断发展，房价不断攀升，特别是近10年以来。房价的不断高企，使得专家学者都纷纷研究和预测房价的未来走势，他们普遍认为，在人民

4、币汇率不断上升和国际的大好前景下，基于中国城市化进程和中国目前人口基数大的条件下，房地产需求将会持续上升，导致房价将会高居不下。在纵观许多专家学者关于未来房地产市场的需求走向的相关看法之后，我们归纳出以下的3种看法。1.家庭小型化引致住宅刚性需求增加有专家认为，随着中国未来家庭住户趋向小型化，而家庭的小型化意味着家庭结构的简单化，在总人口增加的情况下，户数增多，特别是单人户、2人户、3人户的增加，从而引起住宅需求总量与结构的变动。未来的城市家庭将是以三口之家的核心家庭、两口之家的老年“空巢”家庭、新婚无子女家庭和单身住户为主体，这就在很大程度上决定了我国未来城市住宅需求单位将趋于小型化，两室一

5、厅和一室一厅的需求量将增加；另一方面，由于住户总数的增多，将导致住宅需求总量的增加（赵君丽，2002）。2.人口总数增多带来房地产需求的上升有学者认为，从把房子看做生活的必需品来说，房地产需要是刚性的，人口的多少可以体现房地产需求的一般趋势，在人均居住面积不变的情况下，人口的增加和聚集必然会增大对住房总量的需求（谢琛、袁建华，2010）。在中国人口基数大，未来人口数量必定是增长的前提下，即使人口老龄带来青年人口数量下降，但人口增加必然使得房地产市场需求的持续上涨。83.人口老龄化增加住宅需求还有一部分专家认为，老人出于养老的需求，与子女一起居住会存在着诸多的不便。如两代人生活习惯、思想观念的差

6、异，作息时间不同，处理问题意见不一，再加上日常起居不便，住在一起时间短尚能忍受，时间一长难免出现矛盾。由于这两个方面的作用，未来对住宅的需求会进一步上升（李晓娥，2005）。学界与社会的观点大多数认为，中国人多，所以房地产市场需求大。但是以上的观点存在一定的误区，第一种观点认为，即使未来家庭小型化会引起房屋需要的套数增多，但是忽视了未来以刚需为主要住房需求的青年人口数量的减少，两者巨大的差异可能无法弥补房地产市场需求的缺口。第二种观点认为，人口总数增多就会带来房地产需求的上升，并没有考虑到购房者年龄结构变化对房地产需求的影响。第三种观点认为，老年人所带来的需求会让房地产市场上升，而实际上青年人

7、住房的刚需才是房地产市场的主力，所以青年人口下降会带来房地产市场需求的下降，而不是上升。二、人口老龄化对房地产市场刚性需求影响（一）定量分析8在此，借用马忠东、吕智浩、叶孔嘉（2010）的《劳动参与率与劳动力增长》中的预测数据。在考虑生育政策的适度转变包括允许独生子生育二胎，从2025年开始，总和生育率（总和生育率：指假设妇女按照某一年的年龄别生育率度过育龄期，平均每个妇女在育龄期生育的孩子数）调