简述房地产开发中成本管理和控制对策

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1、简述房地产开发中成本管理和控制对策　　摘要：随着人们日益增长的生活需求，人们对房屋建设的要求也越来越高，因此，如何做好房地产开发中的成本管理控制工作成为了重中之重。本文主要从房地产工作中的成本控制问题入手，结合笔者工作经验，对房地产开发企业成本管理中存在的问题，以及此类问题的应对措施进行了简要概述，望与读者参考。关键词：房地产；成本控制；问题；对策；Abstract:withtheincreasinglivingrequirementsofpeople,peopleonhousingconstructionisalsomoreandmorehigh,t

2、herefore,howtodoagoodjobinthedevelopmentofrealestatecostmanagementandcontrolhasbecomeapriorityamongpriorities.Thispapermainlyfromtherealestateintheworkofcostcontrolproblems,combinedwiththeauthor’sworkexperience,onthecostmanagementinrealestatedevelopmententerprises,andthecounterm

3、easuresarebrieflyoutlined,hopeandreader.Keywords:realestate;costcontrol;problem;countermeasure7中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）近年来，随着土地供应问题的日益突出，房地产投资市场的竞争也越演越烈。因此，加强房地产开发企业成本管理工作将成本管控中存在的问题最小化，成为工作者首要解决的问题。一般而言，地产企业开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费、项目投产后的基础设施费、工程安装费用、以及公共配套设施费用等

4、。也就是说，这些成本费用的管理与控制在当下已经成为了房地产开发企业的重要现实研究课题，只有加强对投资成本的有效控制，才能确保自身经营规模不断壮大，立足地产投资市场于不败之地。一、房地产开发企业成本管控存在的主要问题（一）土地竞争理性、远瞻性缺失7当前国内的大中城市主要以一线、二线城市的地产开发比重占据最多。同样，随着近几年来全国商品房销售价格的不断疯涨，不少地产开发投资企业加大了资金投入，不仅伴随的是一种疯狂拿地的姿态进行投资，而且还呈现一种毫无理性的竞争态势。也就是说，这种疯狂竞争的拿地姿态固然能够推动市场的竞争趋势，但是也不能否认的是，随着地产市场

5、竞争的资金投入的比重逐年提升，其项目投资风险也在成倍提升。因此，投资风险不能有效控制，往往与其项目投资获利的高额利益不能有效兑现，即风险加剧会逐步大于利益所得，进而不利于地产投资开发企业的长期生存与发展。（二）成本管理目标规划不健全目前成本是地产投资商所实现预定、确立、并在特定时间段内、以及经过不断努力开拓而进一步确定下来的成本体系目标。也就是说，目标成本能够指导地产开发企业在未来一段时间内继续开发其他项目，是实现长期投资效益的指导依据，同样也是对各个项目各阶段运作后综合能力的体现依据。具体而言，项目在前期开发阶段，是以整个项目作为核算单位，并经过程序

6、上的必要审核，确立出目标成本。然而，不少地产投资企业往往被实现项目投资后的高额回报率冲昏了头脑，对项目的动态成本管理与静态成本管理概念浑然不知，即单纯的认为“计划成本没有变化成本来的快”，从而导致不少地产开发企业并没有一个完善、系统的事前、事中成本控制标准，仅仅过分看重事后核算。所以，在项目开工参建前，成本标准确立一事就只能不断搁浅，或者此时成本控制标准仅仅是流于形式，实际上并不能良好为项目建设阶段提供成本控制依据，进而随后就会引发设计变更、动工后返工、重修等一系列问题。（三）外部融资欠贷成本偏高71、借款金额大，利率较高。多数地产开发企业在前期的项目

7、运筹、投资决策阶段的自有资金投入实际上并不能满足自身前期经营投入的要求与标准，因此向外部银行金融组织机构实行借款融资的资金周转方式，以求得自身能够进行项目开发、参建、运营等。但是，各家银行的基准贷款利率往往会比人民银行中转银行的基础利率上浮多出20到30个百分点。总之，不少地产开发企业由于注册、前提投入自有资金少，往往待到土地摘牌后还未能进入正式前期投入阶段，所以不得不向银行高额借贷。2、借贷时间长。销售回款的时间以及工程进程长短往往决定了地产开发企业借入资金的占用时间长短。而项目开发后商品房总价值又和销售回款时间长短有直接关系。所以，当大部分地产为了

8、获得高额投资回报时，仅仅尽可能采取一切方式去提高售价并让消费群体购入销售产房去实现自身经济收入