浅谈业主方在项目管理过程中常见问题和对策

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1、浅谈业主方在项目管理过程中常见问题和对策　　摘要：业主方是建设工程项目管理过程中的总指挥，很多初次接触建设工程项目管理的业主方往往忽略业主方在项目管理过程中的作用。本文以某项目为例，通过分析该项目在建设过程中业主方存在的问题，提出解决措施，为初入建设界的业主方提供参考。关键字：业主方、施工方、项目管理中图分类号：TU74文献标识码：A文章编号：业主方项目管理是指：业主方代表依照项目管理合同的约定，代表或协助业主履行业主职责，对项目的全过程进行总的控制。由于业主方是项目建设过程中人力、物力的总集者，也是项目的管理核心，

2、因此，业主方的管理水平及管理方法对项目的推进、投资、质量等至关重要。现以广西某项目为例，分析业主方在项目管理过程中存在的常见问题及对策。某写字楼项目占地6亩，建筑面积1.3万平方米，地下一层，地面7层7，最初投资预算5400万元，工期280天，实际投资8600万元，工期380天，以同地段写字楼租金2元/m2.天计，项目业主损失租金260万元。该项目的某业主方是第一次参与对项目进行管理，经验严重不足，因此，在该项目管理过程中遇到的以下问题具有一定的代表性。一、项目建设前期阶段的策划与决策存在不足项目建设前期的策划是项目

3、建成后作为培训基地使用，但在建设的过程中业主经过调查及收集各方信息，认为该建筑作为培训基地定位不合适，于是调整了该建筑的部分功能，增加了餐饮与娱乐部分。由于餐饮业、娱乐业对建筑的要求与培训业不同，因此，造成设计、施工变更大，工期不停改变。二、工程建设实施阶段反复进行设计变更该项目除了功能改变引起的设计变更外，还经历了4次较大规模的项目变更，大小设计变更内容有149项，主要原因是城市规划条件的调整、建设规模及标准的提高、业主需求的变更等。且在设计变更中业主方还存在越过项目管理方，直接与设计方、施工方对接，自行进行设计变

4、更，完成图纸变更后方通知项目管理方，使项目难以发挥设计变更的管控作用，也无法及时向业主反馈由于设计变更对费用、工期、质量造成的影响。三、业主方代表业务水平不高7业主方对业主方代表的业务水平要求不高，安排的业主方代表为文学专业毕业的大学生，对项目管理不了解，也缺乏参与管理的积极性，整个参与过程仅起上传下达的作用，无成本控制、时间控制意识。四、未明确主承包方材料采购的权限业主方在进行主体工程（主承包方）招标前，未对哪些由主承包方采购；哪些由业主方采购；采购什么样的材料进行明确。如项目需安装某大型机电设备，因签订合同时，只

5、约定由主承包方购买，未约定用什么样的材质及品牌。主承包方提出采购价为450万元，而市场上同类、同质量产品的价格仅为300万元。当业主方发现主承包方价格过高后，要求更换时，主承包方以已签订合同，投入生产为由，要求按承包方与供货商签订的合同执行。五、资金使用无计划，造成贷款提前到账，闲置该项目原计划在开工当年年底竣工，银行贷款到账时间计划为9月、11月、次年1月。但由于设计变更及工期延期等原因，资金实际到账时间改为当年12月、次年2月、4月。但工期改变后，业主方代表未及时通知资金筹集部门，造成银行贷款按原计划到账，而实际

6、工程款支出暂不需支付，大量资金闲置，造成不必要的利息支出。六、未建立有效的沟通机制项目建设的过程中还存在信息传递不及时、沟通不顺畅等情况。如施工方在施工过程中发现设计存在问题，反映给项目管理方或监理方，但无人能及时传递给业主；有些虽告知了业主，也7没有得到及时回复。造成施工方或停工等待业主的回复，造成工期延后；或是按原设计施工，待业主回复后再返工，造成不必要的浪费。七、装修时对施工过程管理不足项目后期装修存在管理不到位情况。如项目一层大堂地面铺的大理石成本为800元/块，由于大理石分两个批次进货，同时使用，不同批次石

7、材存在明确的色差，装修时装修人员直接将两次存在色差的石材混在一起使用，造成大堂地面视觉效果很差。八、忽视对分包单位资质的审查在项目的建设过程中，存在熟人承揽分包工程的现象。因为是熟人承揽，对分包单位的资质未进行审查，在施工后才发现，因分包单位不具备在当地施工的资质或开据发票的资格，造成工程不能竣工验收，货款付出，但无相应发票冲账等情况。九、不重视多个队伍交叉施工阶段的管理项目施工后期，由于赶工期，存在施工工序交叉进行，多个队伍在现场，现场安全、质量管理难度大。发生多起成品被损坏，堆放的材料被损坏，电梯使用不当故障频发

8、，各施工单位争抢工作面等事件。十、未及时引入将物业公司，项目竣工后未及时移交给物业公司管理7业主方对物业公司前期介入重视不足，未及时引入物业公司介入管理，项目设计、施工不能从投放使用后管理的角度出发。如在项目水电设计方面，整个项目装修、投入使用后不能实现各个使用单位独立计量水、电的功能，为实现独立计量水、电的功能，业主方又投入五十万元，用于水、