浅议房产测量面积若干问题

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1、浅议房产测量面积若干问题　　摘要：本文从测量数据的采集方面入手，归纳面积计算具体问题、房产测量精度要求以及共有面积的分摊方法，结合笔者工作中所遇到的具体问题进行分析。关键词：房产测量；数据采集；面积精度；面积分摊Abstract:inthispaper,startingfromthemeasurementdataacquisition,inductiveareacalculationtoaskspecificquestions,surveyprecisionandmutualsharingmethodarea,

2、combinedwiththespecificproblemsencounteredintheworkof.Keywords:realestatesurvey;dataacquisition;areaprecision;areaapportion中图分类号：P2181.引言8随着房地产市场的发展，房产测绘日益成为测绘中的重要分支，越来越成为人们生活中必不可少的服务项目。房产测量是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用提供数据资料。房产测量中面积计算是核心的内容，随着国家已经进行住房制度的改革，房屋已经实现了商品化

3、，并且已成为数额巨大的个人财富，房产面积就成为了衡量房屋价值的重要指标，房屋面积误差的大小直接与产权人经济利益挂钩，如果测量不精确或者计算方法不准确，很容易因面积而产生冲突和矛盾，甚至对簿公堂。因此，必须严格控制外业数据采集的误差和内业面积的计算误差，要做到严格按照《房产测量规范》（以下简称《规范》）的要求，将计算全面积、计算一半面积、不计算面积的部分区分开来，查找功能不同的公共部位，确定不同的公共部分所服务的对象。按照合法的分摊协议或者按房屋建筑面积比例进行分摊。2.外业数据采集2.1房屋拐角点的数据采集方法

4、由于房产测量精度要求比较高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化的数字化房产测量方法。在进行房产测量项目时，使用的仪器必须具有资质部门检定合格的证书，例如全站仪，主要是测定光电测距仪的加常数和乘常数，在房产测量的碎部测量中由于距离8较短，仪器加常数必须考虑但乘常数可忽略不计[3]。在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的拐角点上，通常将棱镜面朝全站仪靠在房屋的角点上，这时采集到的坐标实际上是棱镜中心的坐标，而不是房屋角点坐标。在实际测量时，可以将仪器常数设为零，用钢尺量距，直接测定出棱镜中心

5、至棱镜后背位置的棱镜常数，在进行外业数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数（零）和棱镜常数（至棱镜后背位置的参数），就可以直接测出房屋角点的坐标。但是这里还应注意这样一个问题，如果用该棱镜去进行后视定向和发展图根导线点的话，则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。切不可麻痹大意，以免拐角点的精度超出规定的房产精度要求。另外还有一种情况，在进行数据采集时，有时候无法将棱镜的后背位置置于房屋角点上。这时，由于棱镜具有一定的体积，所以就不能把棱镜看作一个点进行观测。瞄准棱镜中心测出的坐标，不是房

6、屋角点的坐标，这时需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可[4]。《规范》中规定房地产界址点(以下简称界址点)的精度分三级，（在实际的测量过程中不需要达到一级）各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定:式中:mj——相应等级界址点点位中误差，单位m；D——相邻界址点间的距离，单位m；△D——界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位m。82.

7、2实地丈量房屋的边长随着测绘仪器的升级换代，目前在进行房产测量时大部分都是使用手持测距仪测量房屋边长，可以测量房屋的中线尺寸与包外尺寸。进行房屋实地测量时，如果实测了房屋的所有边，则有可能由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中误差的问题，出现左右山墙、前后墙或者在施工图中本应对称相等的边，出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形房屋。这时就需要对勘测数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长的数据。对于误差超过限差的边长数据，应检查是不是测量不

8、准确的原因；如果确系不相等的，则根据测量结果进行绘图和面积计算。在实际的勘测时，要着重注意墙厚和墙体的归属，墙体归属包括有：共墙、自墙、借墙三种情况[1]。3.面积计算精度要求目前房屋面积计算的方法主要有坐标解析法和实地量距法。目前这两种房产测量中最普遍采用的是面积测算方法，其也是面积测算中精度较好的测算方法，当房屋面积小于等于1500㎡时实地量距法比坐标解析法的精度更高，当面积大于1