关于房产测量若干问题的研究

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1、关于房产测量若干问题的研究周智慧广州市四维城科信息工程有限公司510000摘要：住房问题是关系到国计民生的大问题，随着住房制度的进一步改革与完善，以及近年来商品房价格的持续走高，在寸土寸金的时代下，房屋面积测量日益受到广大业主的重视。相关房屋面积测量技术在旺盛市场需求的推动下得到了进一步的快速发展。在此背景下，房屋测量再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。由于各地对房屋测量规范的理解不一致而造成房屋面积计算的若干争议，严重时甚至会引起开发商与产权人之间的法律纠纷。木文以广州房产测量为研宄对象，针对当前房产测量中常见的问题进行研宄讨论，并提出了自己的的若干建议。？关键词：房屋

2、面积、房产测量、测量规范？一、常见的房产测量技术房产测量技术经过多年的发展，目前常见的、比较成熟的测量技术主要有以下几种。1.1房产数字化测图技术数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。？1.2运用坐标解析法进行房产测量的计算房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面

3、积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。1.3GPS技术在房产测量中的应用GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓奋效的性能而在目前得到了广泛的应用。房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有

4、利于测绘的精确化和准确化。数字化测图技术是目前比较常用的一种房产测量技术，这种技术测量精度高,简单易学，对从事该行业的技术人员要求不高，企业不需要投入太多的人力物力，因此，受到大多数人的推崇。二、房产测量中的若干问题和解决方法经过多年的实践，在具体的房产测量过程中，存在若干问题，而了解这些问题对房产测量具有非常重要的意义。2.1房产测量中外墙的问题2.1.1外墙的定义以及苏类型划分凡位于建筑物四周的墙称外墙。外墙是房屋的外围结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等围护室内房间不受侵袭的作用。外墙分：a外部的框架结构中，填充在柱子之间的框架填充墙；b悬挂于外部骨架间的轻质墙，称幕墙

5、；c承重外墙。2.1.2幕墙玻璃幕墙是由金属构件与玻璃板组成的建筑外围护结构。玻璃幕墙应按围护结构设计，玻璃幕墙主要构件应悬挂在主体结构上。玻璃幕墙或金属幕墙作为房屋外墙的，墙厚以结构楼板外沿至玻璃外围作为外墙厚度。以玻璃作为填充墙性质外墙的，无论是否有玻璃肋，均视为无墙厚。2.1.3房屋外墙体的定位及其厚度的确定原则在房屋面积测量中，常常碰到外半墙要怎么划分及其厚度应该怎么计算的问题，以下是各种情况的处理方法。(1)同一外墙面，上部是玻璃下部是墙体的这种组合形式的围护，其墙体厚度的确定同一外墙面的下部墙体高度小于或等于0.8米的，视上部的玻璃为主要围护物，边长测量至玻璃(

6、含玻璃厚度)，玻璃厚度不需作扣除外半墙的处理；当下部墙体高度大于0.8米的，视墙体为主要围护物，边长测量至墙体外缘，并按墙体厚度作扣除外半墙的处理(参照DBM40100/T204—2014《广州市地方技术规范》中对房角点测量的测点高度的有关规定)。(2)房屋外围无墙体的活动围护，其外围墙体的确定房屋外围无墙体的活动围护，如：底层楼梯出入口、车库出入口、首层商铺的卷闸门玻璃门、阳台推拉门等，苏外墙体厚度可参照本层苏它主体填充外墙或承重外墙的墙体厚度确定。2.1.4如何确定外墙以及如何确定和划分外墙中线的类型及案例(1)属首层公共通道的外墙体处理a消防通道消防通道两侧墙体视为众

7、墙，消防通道的两个主要出入口视为无外墙，不需作扣除外半墙的处理。b计算建筑面积的奋柱走廊计算建筑面积的冇柱走廊其外墙体的确定参照架空层的处理方法。c不计算建筑面积的首层公共通道、骑楼、骑街楼不计算建筑面积的公共通道、骑楼，苏公共通道与房屋接壤的墙体视为外墙，并作扣除外半墙的处理；骑街楼公共通道的两侧墙体视为外墙，并作扣除外半墙的处理。(2)依托外墙以房屋外墙为组成部分的建筑结构，如夹层(阁楼)、天面梯屋内的防空报警房等符合面积计算规定的部分，其外墙作扣除外半墙的处理。(3)架空层范围部分外墙段的处理有部分外墙段的架