xx年武汉商品住宅市场成交反弹.docx

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1、武汉2009年武汉商品住宅市场成交反弹、房价升至历史新高，房地产开发企业施工量大幅增加，整体市场供不应求的局面将在2010年出现大幅改观，新的供求关系下，价格上涨的速度将大幅放慢，住宅销量可能有所回落。政策缩紧，消费者购房预期受到影响供应面积大幅增加，而总体需求将有所缩减90平方米以下户型将成为主流，供应、成交比例将进一步放大市场集中度将进一步提高，品牌开发企业市场占有率将大幅增加2009年商品住宅市场回顾在良好的宏观背景下，武汉商品住宅市场触底回升，消费者预期也随着政策面转向，2008年抑制的置业需求大幅释放，改善型、投资型需求也开始入场。部分板块商品住宅市场出现供不

2、应求，进入8月后供应紧张的局面有所缓解。而商品住宅价格走高，也使部分消费者推迟置业计划或放弃选择中心城区住宅。2009年，中央政府出台了一揽子经济刺激计划以固定资产投资拉动国内需求，极大的提升了市场信心。在宽松的货币政策下，房地产开发企业、消费者预期出现反弹。而在经历了2008年的大幅度调整后，商品住宅价格已回落至合理水平。在预期改变、商品住宅性价比大幅提升后，2008年积压的置业需求在2009年释放，促成2009年销售面积大幅放量，销售面积同比、环比大幅上涨。由于开发企业预期在2009年后才发生转变，虽然在2008年商品住宅市场已经出现分化，个案出现旺销。但对整体市场转

3、暖未有充分的预见性，2009年2月起需求集中放量准备不足。开发企业将销售计划前移，以抓住市场机遇。但在2月后销售量持续大幅放大后，6月份出现现货供应谷底。为了抓住此轮转暖，全市范围内开始出现赶工景象。在赶工下达到预售许可要求，供应重新开始充裕。目前全市商品住宅成交量集中在个别热销项目之中的局面有所改变。市场分化依然明显。全市销量前20名占据武汉全市销量的比例有4成以上。由大型品牌开发企业为主的TOP20销量项目成为武汉商品住宅市场绝对主力。直接领导着市场发展的方向。由于热销项目大卖，市场关注度主要集中在市场中少数热销项目之中，市场分化局面仍然将持续，市场细分程度将得到提高

4、，优质项目的热销必然使得市场集中度出现大幅提高。市场调整正逐步由市场价格层面转移到房地产开发上游，随着调整的深入，市场优胜劣汰现象将显现，部分企业将出局。政策面已由从紧转向适当宽松，虽房地产行业未进入十大行业振兴的名录，但中央未出台过多的行政调控政策打压房地产市场。随着4万亿投资的逐步落实，宏观经济触底，开始回升。在良好的宏观背景下，武汉商品住宅市场触底回升，全市整体商品住宅市场，供求关系已从8年的供大于求转向了供求合理。部分板块商品住宅市场更是出现了供远小于求的局面。开发企业通过宽松的信贷环境及此轮上涨快速出货，极大的缓解了现金状况。但由于开发企业对于此轮转暖的预期不足

5、，导致出现了阶段性供应紧张，但进入8月后，取得预售许可证数量出现大幅增加，预计供应紧张的局面将有所改变。消费者预期也随着政策面转向，市场的转暖发生了彻底的改变。在08年抑制的需求出现大幅释放，除刚性需求外，改善型、投资型需求也开始入场。需求保持持续旺盛。但随着市场快速转暖，商品住宅的价格随之走高，将迫使部分消费者推迟置业计划或放弃选择中心城区住宅。全市住宅市场在08年经历调整后，政府、开发企业、消费者趋于理性。为全市商品住宅持续健康发展提供了良好的基础。鉴于以上市场运行情况，总结武汉商品住宅特征如下：一、全市商品住宅市场经历了08年的成交量低迷，市场存量陡然增加，银根断裂

6、，使得开发企业需要以价换量，快速销售回款。二、随着08年5月市武昌积玉桥多个项目以低于市场预期价格开盘取得热销后，不断涌现出以创出各板块新低价格的项目出现。三、价格的大幅下降，宏观经济的转好，消费者对于房地产市场的信心在增加，在08年积压的需求集中在09年释放，促成09年楼市销量大涨。四、在部分项目取得热销后，沉淀了充足的资金，亦开始向上提价。五、供应总体趋紧，供求关系得到极大的改善。传统的7月、8月淡季为新抢工期项目预留了充分的时间及客户的积累。六、全市二级市场的转好以及在08年因经济及住宅市场因素被抑制的拿地需求。有实力的大型开发企业重新回归一级市场。09年成交量及成

7、交金额大幅高于08年同期水平，一级市场已开始转暖。一级市场的转暖又将促进了二级市场的旺盛。2010年商品住宅供应预测2009年土地市场成交面积大幅超过2008年，接近2007年水平，在两年必须开工的硬性要求下，预计2010年，武汉全市商品住宅市场总体供应量将大幅高于2009年水平，90平方米以下户型供应比重将进一步增加，成为市场绝对主流供应户型。2009年全市商品住宅市场新增供应面积较2008年并未出现大幅上升，但销售面积出现大幅上涨，导致全市商品住宅市场在2009年处于供不应求的局面。开发企业在此局面下大幅增加开工面积，预计