新兴市场和发达国家房价对比研究和借鉴

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1、新兴市场和发达国家房价对比研究和借鉴　　房价问题一直是中国社会最关注的焦点问题，不仅因其关系国计民生，还因为其市场运行规律难以把握，未来涨跌走势不易控制。中国房地产市场发展历程短，真正意义上进入完全市场运行仅有16年，这让市场研究缺乏有效的数据样本。面对高涨的房价，国家持续加码地产调控，但中国房价却出现越调越涨的“怪象”。在社会各界对未来房价走势深感迷茫时，不如将视野扩展到国外的房地产市场，也许能给中国房地产市场研究提供一些启发。一、国外房价走势与影响因子分析国外成熟的房地产市场及其变化，为中国房地产市场研究提供了丰富的素材

2、和经验。英国劳埃德银行旗下的劳埃德TSB国际发布的全球房地产市场报告指出，“从2001年至2011年十年间，被调查的32个国家和地区平均上涨56%；其中，涨幅前三名为印度、俄罗斯、南非，分别为284%、209%、161%；跌幅前三名为日本、爱尔兰、德国，分别为30%、23%、17%；中国内地位居第14位，涨幅为47%”。5这一结果符合市场的基本认识：新兴市场国家房价普遍涨幅居前，发达国家房价平稳甚至跌幅较大。笔者查阅了各国官方统计数据，对上述榜单中的前后三甲，加上中国、美国两大主要经济体共计八个国家的GDP、人口、城市化率、

3、房地产销售价格指数等多个指标进行数量分析，发现经济增长与人口流动对房价变化起着至关重要的作用。如图1，2001年至2011年期间，GDP增幅最大的依次是俄罗斯、中国、印度、南非；增幅最小的依次是日本、美国、德国、爱尔兰。如图2，城镇人口（总人口与城市化率的乘积）增长最快的依次是中国、印度、爱尔兰、南非；城镇人口增长最慢的依次是俄罗斯、德国、美国、日本。如图3，城市化率第一梯队的是日本、美国、德国、俄罗斯，均大于70%，其中日本城市化率最高；第二梯队的是爱尔兰、南非、中国、印度，均小于70%，其中印度城市化率最低。如上分析得出

4、以下三点结论。一是城市化率代表房地产市场发展潜力，两者成负相关，城市化程度越高，市场对未来房价上涨的预期在递减。房地产市场的发展主要依赖两个方面，一方面农村人口涌入城市带来新增人口和新增需求；另一方面城市基础设施建设带来商住环境的改善，在城市化率不断提升的过程中，这两方面的推动因素会累加，并积极促进房价的上涨。当城市化率较高时，由于人口密度过大、交通拥堵、医疗教育资源紧缺等因素，反而出现逆城市化，即出现城镇人口减少。从上述分析可以看出，房价涨幅第一的印度城市化率水平最低，仅为31%；房价跌幅第一的日本城市化率水平最高，高达9

5、1%。5二是各国房价涨跌的原因不尽相同，如俄罗斯虽城镇人口出现负增长，但GDP却是10年前的6倍，经济爆炸式增长抵销了城镇人口负增长所带来的负面影响，房价出现大幅上涨；而日本虽城镇人口出现14%左右的增长，但GDP却仅有41%的增长，基本处于滞涨状态，经济不景气拖累房地产市场需求的释放，房价出现大幅下跌。三是房价涨跌受到多个因素综合影响，如GDP、城镇人口、人口密度等指标的变化均会影响房价，各个因素之间可能相互抵消或相互促进，共同对房价走势形成促进或抑制作用。为此，笔者对上述8个国家2001年至2011年期间的数据进行归一处

6、理，并将各影响因子的乘积作为综合系数，如表1。房价涨幅前三甲的印度、俄罗斯、南非，综合系数分别为5.90、5.84、4.60；房价跌幅前三甲的日本、爱尔兰、德国综合系数分别为1.62、3.01、1.93。除了爱尔兰外，其他5个国家的综合系数与其房价涨跌幅排名情况存在明显的逻辑关系，即综合系数越高，房价涨幅越大，反之跌幅越大。二、中国房价持续上涨根源5如上分析，中国的综合系数高达8.26，该数值甚至高于涨幅排名第一的印度，但前述全球房地产市场报告中提到“中国10年间的涨幅仅为47%，排名第14位”，这并不符合综合系数表中的逻辑

7、关系，也不符合中国近十年来平均房价基本翻番的事实。根据国家统计局的数据，中国平均房价从2001年的2170元/平方米上涨到2011年的5357元/平方米，2011年是2001年的2.47倍。基于国际比对，我们可以看出中国房地产市场快速发展、房价“越调越涨”的根源在于中国处于城市化进程提速、经济快速增长的历史阶段，这也是房地产行业繁荣、房价暴涨的必然阶段。中国在2001年至2011年十年间，GDP（当年价格）从13172万美元提高到72038万美元，年均增长17.9%；城市化率从37%提高到51%，增加14个百分点；经济高速增

8、长、城镇人口大幅增加，促进房地产市场发展的两大因素没有相互抵消，而是相互促进造成叠加效应，最终导致中国房价的牛市。三、结论与启发笔者曾在《房价形成的基本逻辑》、《房价形成机制与定量分析初探》等文中提出供求关系决定房价，房价是供求比的函数；在供给相对稳定的情况下，房价取决于需求的变化，需求包