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1、房屋征收中国有土地使用权补偿问题探究 摘要：《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)于2011年1月21日公布实施,同时废止了2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》。《征收与补偿条例》是对我国”拆迁制度”的改革与完善,与现行的社会环境相适应,与《宪法》、《物权法》和《土地管理法》对集体土地的征收相协调,与《宪法》、《物权法》和《城市房地产管理法》对房屋征收的规定相一致。房屋被征收就意味房屋所有者将丧失房屋,所以,就应当对其进行补偿。关键词：房屋征收;国有土地使用权;补偿中图分类号
2、：F301.0文献标识码：A文章编号：引言：基于房屋与国有土地的密切关联,房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利,房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿,因此,房屋被征收时,房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。房屋征收中国有土地使用权补偿的法理基础61.土地使用权的性质土地使用权,是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分权的权利。土地使用权实际
3、上有两种,一是土地所有权人对自己拥有的土地所享有的使用权,二是非土地所有权人对他人所有的土地所享有的使用权。前者即所有权人的使用权,可称之为作为所有权能的使用权。后者即非所有权人的使用权,可称作与所有权相分离的使用权。前者不是独立的权利,只是所有权的一项权能;而后者是一种独立的、与所有权相关的一项财产权利,它从所有权中分离出来,是相对独立于所有权的一种权利。土地使用权不仅具有对物的直接支配和享受其利益的权能,还具有排他的效力。土地使用权的排他性不仅可以对抗第三人,而且可以对抗所有权人。也就是说,即使是所有
4、权人,也负有尊重土地使用权的义务;所有权人滥用所有权地位,不法侵害土地使用权人的权利也要承担民事责任。国有土地使用权是从国有土地所有权派生出来的一项独立权利,指公民、法人或其他组织依照法律规定,对依法占有的国有土地享有利用和取得收益的权利。因此,虽然城市土地使用者的国有土地使用权基于土地的国家所有权而产生,但它并不从属于土地的国有所有权,而是一种具有独立意义的物权,在法律许可的范围内,土地使用权人可以自主地对土地进行各种开发和利用并获取收益。6作为一项独立的权利,土地使用权是财产权。财产权表明了人与人之间
5、针对物的相互关系,反映着在人与物之间的关系之侧面的人与人之间的关系,从法律的观点看,财产是一组权利,这些权利描述一个人对其所有的资源可以做些什么,不可以做些什么;他可以占有、使用、改变、馈赠、转让或阻止他人侵犯其财产范围。在现今的大多数国家里,财产权既属于宪法上的概念,也属于民法上的用语,对财产权的法律保护创造了有效率地使用资源的激励。如果人们在占有和使用有限的资源时没有安全保障,则会导致社会的不稳定。民法上的财产权则主要属于公民对抗公民、或私人对抗私人的一种权利,由此形成了作为平等主体的私人之间的财产关
6、系。而宪法中的财产权乃属于宪法上的一种基本权利,与其它宪法上的权利一样,均是公民针对国家而享有的一种权利,即公民所享有的、为国家权力所不能不当侵害的一种权利,直接地反映了公民与国家权力之间在宪法秩序中的关系。从这个意义上说,这种财产权是反对专制特权,增进个人自由以及促进市场经济效率的有效手段。2.房屋征收的性质征收是指国家为了公共利益强制剥夺私人财产权并给予相应补偿的制度。征收在性质上是强制性购买,不管被征收人同意与否,只要符合征收条件,6被征收人必须放弃其权利而接受补偿,其法理基础在于公共利益高于个人利
7、益。征收是对私权利的严重限制,因此,世界各国一般对征收规定了严格条件,主要表现在:第一,必须为社会公共利益;第二,必须给予被征收人公平补偿。尽管国有土地上房屋征收与补偿条例规定的是房屋的征收与补偿问题,但是,从实物形态、权属关系、价格构成及处分情况来看,房屋和土地都是密不可分的,也正因为如此,人们通常将房屋这一财产称之为房地产。因此,房屋的征收必然要涉及土地问题。就城市房地产而言,其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权两个部分构成的,且随着土地有偿使用的市场化不断加强,往往其中的土地使用权价值远远大于附着
8、于土地之上的房屋的所有权价值。在国有土地上实施房屋征收的真正目的,通常并不是为了取得被征收的房屋及其附属物,而是为了取得房屋及其附属物所占有的土地的使用权,并在此基础上进行新的土地开发和建设。从这个角度看,房屋征收从表象上看是消灭房屋所有权,而其实质是获得房屋所占土地的使用权,是通过征收房屋收回国有土地使用权并进行重新安排。房屋征收中国有土地使用权补偿的事实依据1.城镇房屋土地使用权是有偿取得的在传统的计划经济体制下,我国城镇
