091125 库斯克地块经济分析

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1、库斯克地块投资建议总裁办公会：接上级通知，近期我部对库斯克地块及周边市场环境开展调研工作，结合对该项目进行的经济分析初评，现将调研结果及相关建议汇报如下：1、该地块位于连云港市新浦区人口高密度区域。2、该地块南侧为城市高密度商业核心区，一公里半径范围内分布有：商业步行街一条、大型超市两座、家电卖场两座、医院三所。500米范围内分布有重点幼儿园一所、普通幼儿园若干、重点小学一所、餐饮街一条、农贸市场一座。3、该项目周边二级市场成交活跃，本年7~8月达到峰值。4、该地块周边目前二级市场房价均价约为4600元/㎡左右。5、该地块

2、现状为低端建筑、装饰材料市场。其销售主体主要为末端毛细分销，在调研过程中未发现一级或区域代理。6、该地块为趋近于长方形的较不规则形状。地形总体呈现南北长东西短的形态。7、经调查该地块地面以上建筑于上世纪90年代前建设，初步判断地面以下应无陈年桩基。8、该地块南北两面临路，南侧为市中心主干道、北侧为辅干道，路宽越15米，可以遇见的施工交通组织难度较大。根据以上调研结果，我部建议：1、项目定位建议商业部分：建议借助周遍密集型商业及餐饮、娱乐街区的商业形态及人气，顺势打造成为集必胜客、KFC等欧美餐饮文化、日韩饰品、屈臣氏类日化

3、、进口服装鞋帽打折店、主题餐厅、个性照相馆、高端影院、量贩式K房、高档街机房等多种经营类型的综合性餐饮、娱乐、购物、休闲空间。住宅部分：建议在争取项目容积率的同时，一并争取两倍左右的建筑物限高，采用1.9~2倍正常层高的挑高设计形式，在小户型大空间的前提下，有效提升可售面积内的销售单价。2、容积率建议建议该项目容积率在4.0左右3、销售价格预估该项目的预估销售价格，商业部分：10000元/㎡<项目交付一年后开始销售>，住宅部分：6000元/㎡，保守估计销售价格，商业部分：8500元/㎡，住宅部分：5500元/㎡1、土地购置

4、价格建议如以买断形式购置该地块建议楼板价不高于1300元。库斯克地块经济分析一、开发用地面积：17898.8㎡+448.6㎡=18347.4㎡设定容积率：4.0开发建筑面积：73389.6㎡（其中商业约18000㎡，其余为住宅）地下部分面积：58711.7㎡（设定比例为8%，其中国家规范为4%）二、开发成本（含土地）--------------------------------------22092.6万元1、建安成本：7.34万㎡×1200元/㎡=8808万元2、人防工程：7.34万㎡×4%×2000元/㎡=587.2

5、万元3、配套费：7.34万㎡×140元/㎡=1023万元4、设计规划：7.34万㎡×25元/㎡=183.5万元5、景观设计绿化施工：7.34万㎡×50元/㎡=367万元6、附属及道路下水：7.34万㎡×30元/㎡=219.3万元7、配电：7.34万㎡×30元/㎡=219.3万元8、水：7.34万㎡×20元/㎡=146.8万元9、空调地暖：7.34万㎡×40元/㎡=293.6万元10、弱电智能化：7.34万㎡×20元/㎡=146.8万元11、有线电视7.34万㎡×14元/㎡=102.76万元12、质检：10716.4万㎡×0

6、.0017=18.2万元13、招标及代理：10716.4万㎡×0.0025=26.8万元14、桩基检测：100万元15、水处理：100万16、监理费：10716.4万㎡×0.007=75万元17、样板房装饰：100万元（2套）18、电梯及通风空调：375万元（15台）19、不可遇见费用：100万元小计：12992.26+9100=22092.26（万元）三、销售前成本：22092.26万元÷7.34万㎡=3010元/㎡（含土地）四、销售收入：（15300万元+30470万元=45770万元）1、商业部分：1.8万㎡×850

7、0元=15300万元2、住宅部分：5.54万㎡×5500元=30470万元五、财务及销售成本-----------------------------------------------8225.8万元1、营业税：45770万元×5.55%=2540.2万元2、土地增值税：45770万元×2%=915.4万元3、所得税：45770万元×15%×33%=2265.6万元4、银行利息：6000万元×7%×2年=840万元5、管理费用：45770万元×1%=457.7万元6、销售费用：45770万元×1%=457.7万元7、广告

8、费：45770万元×1.2%=549.2万元8、不可预见费：200万元小计：8225.8万元总成本：22092.26+8225.8=30318.06万元单位成本：30318.06/7.34=40-31.5元/㎡六、纯利润：45770万元－30318.4万元=15451.6万元七、投资回报率：15451.