2007年东莞市茶山丽江地块项目业态定位可行性报告

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1、可行性报告6/14/2021茶山丽江地块项目业态定位www.doc365.net资料打包1前言茶山房地产市场开发远落后于周边镇区，住宅多以自建房形式成在，镇区在近几年没有新楼盘开发，农村城镇化进展推进，茶山镇大开发时代即将到来，从2005年至今，东莞市房地产销售市场的发展非常强劲。2006年茶山镇镇委书记卢少雄表示，茶山镇要打造的“四大片区”：正中心商业片区、西北物流区、南面商住区、东南面工业区。把茶山逐步建成一个产业先进、群众富裕、文化特色鲜明、生态环境优美、适宜人居创业的现代化城镇。并结合火车站的

2、升级改造，茶山的道路网也将升级改造，届时从茶山到东莞城区将更近一步，以此来扩大茶山的辐射力。本案位于茶山镇规划南面商住区，基于上述茶山镇基本发展状况，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段区域特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。2总　纲◆茶山镇宏观经济与城市发展◆项目概况◆市场分析◆项目定位◆投资估算及资金筹措◆项目销售收入估算◆项目财务评价◆项目不确定性因素分析◆

3、结论及建议3茶山镇宏观经济与城市发展4一、地理环境茶山镇地处东莞市中北部，位于东江支流的寒溪河畔，广深铁路贯穿全镇，道路交通方便。茶山镇总面积56.63平方公里，下辖16个村民委员会和1个居民委员会。2005年末，全镇常住人口4.05万人，外来人口10.92万人。5二、经济特色茶山镇积极推动外向经济带动的战略，新建成了占地5000亩的茶山工业园，前来自美国、日本、台湾、香港等国家和地区外商投资企业343家，形成了以服装、玩具、食品、五金、塑料、电子为主的工业布局。同时，民营经济蓬勃发展，民营企业产值比

4、例逐步增加，成为茶山镇的经济支柱。对于这些资本、知识、技术密集型的产业，政府将着力引进一批关联度高、带动能力强的大项目。而对于食品、玩具、纺织服装等传统产业，将广泛运用高新技术和先进技术进行改造提升。尤其是食品，茶山镇正努力申报中国食品名镇。2006年12月茶山镇镇委书记卢少雄表示，把茶山逐步建成一个产业先进、群众富裕、文化特色鲜明、生态环境优美、适宜人居创业的现代化城镇。并依托火车站的升级和打造中国食品名镇。目前，在茶山有200多家食品企业，其中不乏华美、圣心等名牌食品企业。在东莞来说，要数茶山的食

5、品企业最为集中。去年食品行业占了茶山生产总值的30%多，可以说食品业是茶山的特色产业。而今的茶山镇食品、商贸正处于规划发展中。62004年茶山镇进一步深入实施“城市牌”战略，加快推进城市化建设，迅速掀起新一轮城市化建设的高潮。全年共投入1亿多元资金用于加快产业中心的开发建设，共平整土地400多亩，修建各种道路3.2公里，完成工业大道、超东路、超横路的排水渠、绿化、路灯等工程，建成厂房9万多平方米。进一步改善城市道路网络，投资近400万元完成了石大路镇府至南社路口路段改造升级；投入600万元，实施街道的

6、美化、亮化、净化、绿化工程；投入近300万元，在镇府对面修建了文化休闲小广场。此外，各村也都加强了市政基础设施的建设，镇容镇貌进一步改观。三、城市建设71、茶山镇大开发的划时代战略的实施茶山镇大开发的划时代战略，是茶山未来几年的主要增长点。战略主要内容：首先围绕镇中心区，优化靠西北的商业物流区、靠南的商住区、靠东南的工业园区和靠铁路及南社古村落的旅游区等“四个片区”的规划，做到规划无缝对接。其次，加快建设文化广场、星级酒店、购物广场、住宅小区等重点工程，为开发提供配套服务。再次，积极配合实施轻轨R2线

7、、广深四线、道路网络升级等重点工程，加快镇村路网的建设和升级；抓好供水、供电、交通等基础设施的建设，提高城市的承载力。当前，最重要的是控制利用好土地资源。茶山镇要打造的“四大片区”：正中心商业片区、西北物流区、南面商住区、东南面工业区。因为火车站的改造升级，肯定会带来茶山的商业和物流业的发展，所以茶山才会依势重点打造物流区和商业区。通过片区的发展拉动城市化的架构，带动全镇16个村的经济发展。结合火车站的升级改造，茶山的道路网也将升级改造，届时从茶山到东莞城区将更近一步，以此来扩大茶山的辐射力。四、政策

8、背景82、茶山要打造“中国食品名镇”在东莞来说，要数茶山的食品企业最为集中。去年食品行业占了茶山的生产总值30%多，可以说食品业是茶山的特色产业。目前在茶山有200多家食品企业，其中不乏华美、圣心等名牌食品企业。今后茶山将充分利用这一品牌，大力发展食品产业，不仅发展食品成品加工，还要有食品的原材料，让茶山成为周边地区乃至珠三角地区的食品原料集散地。茶山镇政府在2006年已经将申报中国食品名镇的相关材料递交上去了，同年中国食品行业协会的有关负责人来茶山考察