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时间:2017-12-30
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1、天津市房价影响因素定性研究 【摘要】本文对天津市房价的影响因素作了定性分析,认为影响房价的因素包括需求因素和供给因素,而天津市房地产市场供求矛盾非常突出,这是天津房价一直在上涨的最根本原因。【关键词】房价;影响因素;定性分析;天津市一、房价影响因素定性分析经济学中的供求原理认为,供求关系决定商品的价格。当供求平衡时,市场处于均衡状态,此时的价格为均衡价格;当供求不平衡时,价格便偏离均衡价格,此时有两种情况,当供大于求则市场价格低于均衡价格,反之则相反。在供求变化过程中,若供给增加或需求减少,或者两者同时发生时,价格下降
2、;反之上升。因此,商品住宅供给是指开发商在给定的价格水平下,他们愿意为消费者提供住宅的数量。1、需求因素6通常来讲,商品住宅的需求一般有这几类:以自住为目的的称为自住性需求;以把房屋出租而取得租金收入为目的的称为投资性需求;在房价上涨后出售,以赚取差价为目的的称为投机性需求。自住性需求有两种:对于第一次购房的人来说,他们的目的是有房可以住;对于第二次或多次买房的人来说,他们的目的是住上更好的房子,提升自己生活质量。国家政策一直以来对自主性需求给予大力的支持;而投机性需求对商品房价格的上升有着巨大的影响,使许多自住性需求无
3、法实现,使房地产市场泡沫急剧膨胀,对于整个房地产市场有很大的不利影响。总的来说,房地产市场的主要支持力量来自于自住性需求和投资性需求。居民的收入、人口的数量、城市化的程度、城市改造和拆迁这几点构成了影响房地产需求的主要原因。(1)居民收入。如果居民收入提升,那么他们的购买能力就会提高,居民的购买能力越高,就会有更多的潜在住房需求转变为现实的住房需求。高收入者的收入也会对商品房市场产生影响:房地产投资会随着他们收入的提高而发展,这自然会导致房价的上升。我们选取城镇居民家庭人均可支配收入作为衡量居民收入的标准。根据调查得出,
4、天津市城镇居民人均可支配收入由2005年的12638.55元,提升到了2011年的26920.86元,提高了213.01%,由此可见,居民购买能力随着时间在逐渐提高。6(2)人口。人口是商品住宅价格的一个重要影响因素,人口数量的增加,家庭规模的变化都会影响商品住宅价格。2005年天津市城镇人口为783万人,截止2010年末达到1355万人,净增加了542万人,按每个人需要20平方米的房屋面积来计算,将需要增加10840万平方米的房屋面积。根据调查,2002年天津市的城镇户数为130.9万户,到了2010年天津的城镇户数增
5、长到141.84万户,促进了商品住宅房屋面积的增加。6(3)城市化。城市化带来了城市人口的增长和对住宅的需求,间接地推动了商品住宅价格上涨。一般情况下,我们可以把城市化分为三个阶段:第一阶段,城市化水平在30%以下,城市化速度缓慢;第二阶段,城市化水平保持在30%到70%之间,城市化速度明显加快,城市化水平在一定时期内迅速提高;最后一个阶段,当城市化水平超过70%时,城市化速度将会变得十分缓慢。从城市化水平来说,在四个直辖市中城市化水平最高的是上海,其次是北京,天津位列第三,城市化水平为78.01%,最低的是重庆,只有5
6、1.59%,天津城市化水平同北京和上海相比仍然存在一定差距。从天津人口密度来看,2004年的天津人口密度为782人/平方公里,而在2009年天津人口密度增加到1044人/平方公里,2009年比2004年增长33.50%。同期2004年北京人口密度为695人/平方公里,2009年其人口密度增加到1069人/平方公里,2009年比2004年增长53.81%。2004年上海人口密度为2133人/平方公里,2009年其人口密度增加到3030人/平方公里,2009年比2004年增长42.05%。从三个城市人口密度比较来看,2009
7、年天津的人口密度最小,北京的人口密度排中间,上海的人口密度最大。尽管天津的人口密度比不大,但与此同时也说明天津的发展潜力较大。快速的城市化进程,同时带动了住宅需求的快速增长。(4)商品住宅销售面积。商品住宅销售面积直接表明了居民对商品住宅的需求量,据调查,2001年天津商品住宅的销售面积为5145900平方米,到2010年商品住宅的销售面积增加到10248000平方米,可见随着人们的生活水平提高,对商品住宅的销售面积需求越来越大。2、供给因素商品住宅价格由建筑材料、土地价格、相关税费、利率以及拆迁成本构成。随着近年来建筑
8、材料、土地购置费的增加,房价一直处于一个增长的状态,再加上房地产产业在我国处于一个垄断地位,房地产开发商掌握着房价制定的主动权,这直接导致房价的居高不下。下面就从供给的角度,来分析相关因素对商品住宅价格的影响。6(1)土地价格。完整的房地产市场应由房产市场和土地市场两部分组成,交易过程中两个市场的主要信息指标房价与地
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