基于金融生态视角我国房地产价格调控问题探究

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1、基于金融生态视角我国房地产价格调控问题探究　　摘要房地产价格调控是一个持续的长期工程。房地产价格调控重在“疏”，而不是“堵”。本文从金融生态的持续发展角度，将房地产价格调控纳入金融生态圈，研究房地产价格调控的有效策略。从房价变动与金融生态循环的关联性分析入手，指出二者之间的相互依存关系，提出房地产价格调控必须动用有效的财政、金融手段，纳入金融生态圈进行有效调节。本文创新之处在于提出开发与房地产相关联的信托业务的具体对策。关键词金融生态；房地产价格；投机性需求中图分类号F832.4文献标识码A文章编号1006-5024（2013）02-0141-04一、房

2、地产价格变动与金融生态循环的关联性分析13金融生态是各种金融组织与其生存环境之间及其内部金融组织相互之间在长期的密切联系和相互作用过程中，通过分工、合作所形成的具有一定结构特征，执行一定功能作用的动态平衡系统（徐诺金，2005）。金融生态本质反映金融内外部各因素之间相互依存、相互制约的有机价值关系。房地产价格的波动，与金融内部各因素相互影响和制约，因此纳入金融生态视角观察房地产价格调控问题尤为必要。（一）房地产价格变动对金融生态的影响首先，房地产价格的大幅上涨容易误导社会资金的流动方向。在房价高涨的背景下，房地产市场的投机收益大大高于实体投资收益。巨大的

3、收益反差会导致社会资本游离于实体经济，而追逐房地产市场炒作。2005-2011年期间，我国各企业的社会平均利润率是8%左右，而房地产业的平均利润率却达到30%。这种现象的存在导致主业不是地产的行业如钢铁、冶金、粮油、化工等行业的国有企业，迫于主业产能过剩的不良预期及房地产的利润诱惑，不断加大对房地产副业的投入；家庭、个人的闲置资金会从股市和银行存款中撤离，涌入房地产投资。资金向房地产市场的“单向化”流动，促进了房地产的“资产化”和“虚拟化”，大大削弱了金融市场为实体经济提供资金的能力。其次，房地产价格上涨，客观上容易造成金融风险聚拢。房地产业既是一个资本

4、密集型产业，又是一种技术层次偏低、高耗能型产业。实体产业资金纷纷向楼市转移和集中，造成制造业升级缺乏资金支持，影响国家整体经济结构的改变和产业结构的升级换代。房地产泡沫一旦破裂，由于缺乏多元化投资，金融市场没有有效培育投资增长点，金融风险的聚拢就将严峻考验经济的持续发展。13再次，高房价对内需产生“挤出”效应，金融生态良性循环受到威胁。高房价对内需的挤出效应，威胁着金融生态循环的可持续性。由于房地产价格与居民收入的严重背离，在既定的收入水平下，高房价是以绝大多数购房者削减其他消费为隐性代价的，不仅导致了其后续消费全面萎缩，还会影响其人力资本的提升，导致这

5、部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱。高房价会对扩大内需产生严重的挤出效应，甚至侵蚀政府为扩大内需而出台的一系列经济刺激政策的实施效果。由于缺乏消费市场支持，企业资金回笼速度放缓，再加上融资困难，企业会出现严重的资金链断裂，甚至破产倒闭。（二）金融生态环境对房地产价格影响首先，宽松的货币环境和持续的低利率会促动房地产投机盛行。从房地产开发的资金来源看，从1998-2008年，自筹资金仅占房地产开发资金的3%左右（月均），其余则由国内贷款和外资来补充。2008年，受国际金融危机的影响，房价下跌，地方政府通过退地、延缓土地出让金的缴纳、减税费等种种手段，减

6、轻房地产价格波动对整个经济的负面影响。贷款门槛的降低以及大量贷款资金的投放，无法被实体经济全数消化，大量信贷资金通过各种渠道流进房市，成为追逐短期投机利润的热钱。金融机构在泡沫膨胀过程中往往起着推波助澜的作用，但在泡沫破灭时却会成为主要受害者。13其次，房地产泡沫破裂时银行风险扩散又会加速房地产价格的下降。在经济危机还在延续的过程中，没有尽快割裂金融与房地产的联系，反而把信贷资金送入这个泡沫行业，使房地产业和金融机构更紧密地联系起来，房地产业将其风险通过银行扩散到整个经济。二、基于金融生态视角反观我国房地产价格调控中存在的问题为了金融生态的稳定和金融、经

7、济可持续发展，防止出现房地产泡沫，房地产价格调控是十分必要的。因此，政府2010年出台政策还是比较及时的，及时阻止了信贷泡沫向资产泡沫的转化，避免了全国性的房地产大泡沫。“限购令”作为房地产价格调控的“利器”，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。但是，“限购令”具有直接管制的特性，只能作为缓冲政策。房地产价格调控是一个非常复杂的工程，因此，及时发现政策的疏漏，果断调整政策组合十分必要。（一）房地产价格调控的目标不明确，实际调控措施很难找准调控的发力点113缺乏科学的测定房价合理的指标。当前国内

8、房地产宏观调控目标就是要让住房市场的价格回归到一个合理水平。但是，如何判断中国房