正文描述:《住宅房地产税基评估中交易案例数据问题研究》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在学术论文-天天文库。
1、住宅房地产税基评估中交易案例数据问题研究 【摘要】国外住宅房地产税基评估的主流方法是采用计算机辅助批量评估技术,技术路径主要是市场法里面的可比销售法,该方法对于交易案例中的交易数据质量有严格的要求。论文通过对国内外比较,重点分析了我国房屋管理信息系统不公开,房屋交易数据无法质询,导致数据可靠新存疑的问题。分析表明我国在住宅房地产税基评估价值类型和方法路径选择上对交易数据选择要特别谨慎。论文对明确住宅房地产税基评估研究具有理论意义,对我国住宅房地产税基评估价值类型和评估方法选择具有现实意义。【关键词】房地产税基评估价值类型房屋产权信息1国外房屋产权信息对外公开在大多数发达国家和地区,政府登记
2、的房屋信息都对外公开。市民所拥有的所有房地产都任何人都可直接查询获取,而且绝大部分查询都是免费的。本文以美国为例进行说明。7以美国为例,美国实行契约登记制度,购房并无类似我们的房产证,美国所有房产信息都在市政府有详细的备案,任何人都可以查询。在美国多数地区都有政府网站,民众登录政府网站便可方便查询到包括房屋产权拥有人在内的所有信息,少数没有政府网站的地区,民众可以去政府办公室查询,需要说明的是,不仅是自己的,任何人的房产他人都可以查询到。换言之,美国房主拥有的房地产信息对公众而言是完全彻底公开透明的,完全彻底到什么程度呢?任何人都可以上网查询了解别人的房产信息,而且无须任何证明,无须任何手续
3、。只要知道业主的姓名,就能知道他有多少套房以及房子所在的位置,就可通过房屋所在的位置查询到业主的姓名。如果网站的信息不全,那可亲自前往政府备案处查询,没人会进行刁难,也没人会因为提供帮助而丢失工作或受处分。如果市政府相关部门工作人员对要求查询的行为不作为,或故意吃拿卡要,不予配合,或设置阻力,致使查询无法完成,那相关工作人员反而会受到处分。7相比而言,美国人比中国人更在乎隐私,与美国人相见、相处忌打探其收入等财务问题。那为什么房产信息还会完全公开,让别人随意查询?个人观点,原因有二,第一是反腐的问题,房地产作为资产价值存在形态,承载了无论是个人还是家庭财产的主要部分,只要公布房地产产权信息,
4、贪污的财产不易都找到像样的载体。第二,采用市场法进行税基评估,公平公开透明地课征房产税。一般的税基评估方法都是计算机辅助批量评估方法,该税基评估方法选用所需要考虑的因素,通常有数据质量、数据信息的可靠性、数据收据收集的难易程度、批量评估技术数据分析系统等[1]。这里重点需要考虑的数据信息的可靠性,交易案例和数据真实可靠是税基评估的生命力所在,如果信息不公开透明,一般情况下民众会怀疑其来源的可靠性。税基评估如果采用可比销售法则必须确保交易案例和数据真实可靠,数据真实可靠是批量评估采用可比销售法的关键。如果不公开房屋产权信息,民众就无法验证房屋交易信息的可靠性。一个无法验证可靠性的数据系统是无法
5、取信于民的,换言之,采用可比销售法的税基批量评估就不会被民众认可。基于以上两个原因,包括房屋所有权人在内的房产信息必须公开,这是个绕不过去的坎。比中国更加重视保护隐私的美国也只得选择完全公布私人房屋产权等信息。2我国房屋产权信息不公开我国房屋管理信息是不对外公开的。在我国意欲查询他人房屋产权信息,必须首先申请,再由有关部门领导层层审批。除了在司法支持下的追债,绝大多数情况下,个人是不允许查询他人房产任何信息的。2012年,广州先后发生了“房叔”和“房婶”事件。广州番禺”房叔”事件已由广州市房地产档案馆将泄露房产信息的责任人撤离岗位并对其给予行政记过处分。而“房婶”事件中,广州一个管理房产档案
6、的工作人员也受到处理,原因是未经过领导审批,就查询了一个政府官员的房产情况,查询结果后来被“别有用心的人”发布在网上。在中国,个人拥有的房产信息竟被当作隐私,所以泄露了就要被处理。7广州市房地产档案馆在“房叔”“房婶”事件之后的反应不是遵循国际惯例,将私人房屋产权信息公之于众,任由民众查询。而是认为广州市房地产档案馆在个人住房信息系统及其管理上存在薄弱环节,个别工作人员存在责任心不强、业务不熟的实际问题。事件发生后,广州市房地产档案馆为了堵塞管理漏洞,立即对系统及现行查询制度、流程进行分析,从加强人员管理教育、提升技术防控手段两方面入手进行整改。这种开国际惯例倒车,违逆绝大多数民众意志的行为
7、在我国却获得了官方无比坚定的支持。2013年2月18日新闻陆续报道了,福建、江苏等地以“进一步处理好物权公示和隐私保护的关系”为由,强化对房屋信息查询的限制措施。可见,在我国,未来很长一段时间内,公开居民房屋产权信息是不可能的。财经评论人马光远一语中的,认为反对公开房屋产权信息的阻力主要来源与政府官员里面的贪腐分子。不少专家也持相同论点,并进而指出,在中国,相当长时间内,不具备课征房产税的现实条件。当然,这一
显示全部收起
温馨提示:
1. 部分包含数学公式或PPT动画的文件,查看预览时可能会显示错乱或异常,文件下载后无此问题,请放心下载。
2. 本文档由用户上传,版权归属用户,天天文库负责整理代发布。如果您对本文档版权有争议请及时联系客服。
3. 下载前请仔细阅读文档内容,确认文档内容符合您的需求后进行下载,若出现内容与标题不符可向本站投诉处理。
4. 下载文档时可能由于网络波动等原因无法下载或下载错误,付费完成后未能成功下载的用户请联系客服处理。