房地产税税基评估问题探索.doc

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1、房地产税基价值认定问题探索马鞍山市价格认证中心李发志房地产问题近些年来备受关注，而以房地产价值作为税基的各类税收成为房地产市场宏观调控的重要手段，在整个国民经济中发挥着不可估量的作用。如何正确认识房地产税基价值认定工作的地位和作用,如何进一步规范地产税基价值认定工作,建立起更加统一、规范、合理的房地产税基价值认定体系，使其更加适应我国飞速发展的房地产事业的现状及未来。笔者带着这个问题,选择了相关税务、财政和房地产税收纳税人及其他有关部门和单位，进行了较长时间的调查，对调查了解的第一手材料进行分析研究，通过归纳整理，形成以下一些看法

2、和建议。一、对税基价值认定机构设置的选择在已实行税基价值认定制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的价值认定主体（政府或准政府机构性质的价值认定机构和人员）和代表纳税方的价值认定主体（往往是民间性质的社会中介价值认定机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基价值认定机构主体是单一的。这种单一价值认定主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的价值认定机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基价值认定主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表

3、单方利益的价值认定机构作为税基价值认定主体时，其对税基的价值认定结果可能有失客观、公正和公平。我国有不少专家建议由税务部门作为税基价值认定的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值价值认定，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行价值认定的专业机构，由其进行价值认定不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。因此，在建立我国税基价值认定制度时，对价值认定机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为价值认定主体，改变以往一直由征税部门

4、单方面作为价值认定主体的状况。这一选择既能保证税基价值认定结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）如果我国税基价值认定只能由政府或准政府的机构作为价值认定主体，那么，为保证税基价值认定结果的公正性和公平性，税基价值认定的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基价值认定工作的，其价值认定主体也大多不是直接进行征税的部门。鉴于我国现有房地产中介评估机构水平参差不齐、缺乏有效的行业管理和监督，且评估人员的职业素养和自律能力有待提高，所以为避免税基价值认定结果出现有失公平的现象，现阶段应暂不

5、由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担税基价值认定工作。而各级政府价格主管部门下属的价格认证中心是对司法机关、行政机关在办理案件中涉及的各类有形财产、无形资产和服务收费的价格进行鉴定、认证的专业价格认定机构,其出具的价格认证结论书是执法、办案的有效证据，严肃性、政策性、客观性、时限性和权威性较高，与社会中介机构的评估业务有着重要的区别，是一项重要的国家职能的延伸和补充。从我国目前的价格鉴定制度来看，已经明确规定：“价格鉴定具有行政裁定性质”，这也从一个角度说明，价格认证中心是从事特定的公共事务并享有一定公权力的准政府组织。由价格

6、认证中心来承担税基价值认定工作符合我们上述的价值认定机构选择的基本原则，能确保税基价值认定结果的客观性、公正性和公平性。来二、房地产税基价值认定周期以市场价值作为基础，对房地产按价值认定值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的价值认定应定期进行。价值认定周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行价值认定的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的价值认定人员也在一定程度上影响价值认定周期。从实行财产税的国家来看，

7、法国最近一次的财产税税基价值认定发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新价值认定：在丹麦，1982～1998年之间每个不进行价值认定的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新价值认定；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税价值认定周期为6年，而事实执行的价值认定周期在6年以上。我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基价值认定的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，

8、经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，价值认定周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，价值认定周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间