中心城区零星旧里地块改造探索

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1、中心城区零星旧里地块改造探索　　由于历史、经济和规划管理等多方面的原因，上海在大规模中心城区改造过程中还存在为数不少的零星旧里地块。这些地块上的居民居住条件普遍较差，但尴尬的位置和地块条件使这些地方几乎成为“被遗忘的角落”。静安区作为上海中心城区的核心区域，从上个世纪末开始在零星旧里地块改造方面做了有益的尝试、探索，并取得了积极成效和一定经验。一、静安零星旧里地块改造阶段及模式（一）改造阶段1.商业开发为主的第一轮零星旧里改造（1999-2004）8自1999年起，静安在全市率先完成成片危棚简屋改造任务，

2、并对成片旧里实施大规模的“成套率改造”和“新一轮旧改”后，启动了区内第一轮零星旧里地块改造。区政府专门成立“上海市静安区零星旧里改造工作领导小组”（以下简称“区零改领导小组”），下设办公室（简称“零改办”）作为日常办事机构，主要负责制订改造计划、检查落实工作进度、考评验收完成情况、定期向领导小组汇报工作，并对改造工作加强协调、指导和服务。2002年4月，区政府通过了《上海市静安区零星旧里改造实施意见》，明确零星旧里改造是新一轮旧区改造的重要组成部分，按照“统一规划、分步实施”的指导思想，以“政府扶持、市场

3、运作”为原则，由区零改领导小组统一指挥协调，统一规划设计，统一平衡盈亏。2.改造性大修为特色的第二轮零星旧里改造（2005-2007）从2003年下半年开始，由于国家对房地产政策的调整，土地出让必须公开“招拍挂”，原先通过协议出让，商业化改造零星旧里的路基本走不通了。为了切实解决居民的急、难、愁问题，静安区勇于创新、积极探索，把零星旧改工作和旧房综合整治工作有效融合，通过翻建、改建的方式，改善居民的生活条件，探索旧房改造性大修的新路。2006年，根据《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》的精神，静安将零星旧

4、房改造性大修列为区政府实事工程，区零改办经调查将约20个地块列入工程范围，并决定根据地块内房屋结构特点、居民住房、周边条件限制等情况，分别采用翻建、加固加层扩建、抽户解决卫生间非成套独用、镶接加平面分割调整等不同的做法具体实施改造。3.以社会公益建设为目标的第三轮零星旧里改造（2008-2010）8根据城市规划要求，依托政府财政的投入，2008年初，静安开始实施《静安区零星地块改造三年行动计划（2008-2010年）》方案，对一些零星旧里地块进行社会公益、市政性质改造，拆旧还绿及拆旧还路，计划在2010年

5、底前完成12幅沿街的房屋破旧、配套简陋、环境脏乱、安全隐患突出的地块改造，12幅地块总占地面积约14807平方米，动迁居民约663户，拆除旧房面积28312平方米。尽管这种改造模式只有净投入，没有直接的经济回报，但改善了区域整体环境和品质，完善了区域功能。2008年7月，三年零改行动正式启动，至2010年底除富民路92号、安远路899弄、淮安路682号等3幅地块因故未能启动外，其余9幅地块中大多数完成动迁（置换），并实现预定规划用途，分别建成公共绿化和社会公益性项目。其中，胶州路175弄、新闸路1974号

6、地块分别建成2块公共绿地；昌平路984弄地块，结合居民需求，建成公共体育场地；愚园路361弄地块用于社区便民服务设施；长乐路524号改建为社区服务设施（日间照料中心）。4.轮候征收为途径的新一轮零星旧里改造（2011年至今）2011年年末，在市建交委、市规土局、市房地局等相关主管部门对淮安路686号地块、富民路92号地块、安远路899号地块3幅零星旧里地块实地查勘、现场确认，同意按房屋征收办法进行改造后，3幅零星旧里地块征收计划被列入2012年区政府工作报告，在区“两会”上通过审议。3块地块零改将按照房屋

7、危旧及居民生活条件困难程度，以轮候方式准备依次启动，这是在上海旧区改造新政出台背景下，静安区开展的新一轮零星旧里改造。8（二）改造模式零星旧里改造在中心城区一直是“老大难”问题，静安区根据“因地制宜、分类改造”的工作思路，做了一些有益的探索和尝试，形成了与市政基础建设相结合的社会公益性改造模式，与房地产市场化运作相结合的商业改造模式，与房屋和环境综合整治相结合的旧房改造性大修模式。这三种模式在上海中心城区零星地块旧区改造不同阶段发挥了积极作用。二、目前静安零星旧里地块改造面临的主要问题（一）开发政策限制1

8、.土地出让方面。根据目前土地管理相关规定，零星旧里地块改造按协议出让的商业改造方式已经无法操作，若作经营性用途必须采取“招拍挂”方式出让，而这些地块多数属“边角料”和“剩骨头”地块，对投资方几乎没有吸引力，导致众多零星地块难觅“婆家”，只能由政府“买单”后作公益性用途，因此零星旧里地块改造速度必然受限于地方财政宽裕度。2.规划参数方面。对一些无法进行商业开发或公益性改造的项目，为了切实解决居民的急、难、愁问题，积极探索改造性大