社区业委会发展困境和路径研究

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1、社区业委会发展困境和路径研究　　[摘要]业主委员会是社区最基层的民主化运动，具有广泛的群众基础。它作为社区自治中的一个不可或缺的重要主体，在维护业主权益、协调社区矛盾、实现社区公共利益等方面能够发挥积极的作用，是社区自下而上的、真正意义上的自治组织和动力。但是在实践中，业主委员会的建立和发展还面临着诸多困境，它的前景既取决于官方的态度和扶持力度，也依赖于业主们自身维权意识和组织能力的提高。业主委员会如何才能在与各种社区主体的博弈中良性运行，是它能否发挥其社会自治作用的关键。[关键词]业主委员会；社区自治中图分类

2、号：R473.2文献标识码：A文章编号：业主委员会是依法成立的，并在业主大会授权范围内，在物业管理区域内代表全体业主和物业使用人对物业实施自治管理的非政府组织。20世纪9013年代，经济领域深入发展的同时，城市化进程也迅速展开，过去以单位为单元分割的社会逐渐瓦解，而开放性的城市社区却得到迅速生长蓬勃发展。特别是90年代中期以来，由于住房制度改革和城市居民的消费需要，导致我国城市商品房市场获得了蓬勃发展。在房屋产权私有化为主的商品房住宅社区，业主的利益第一次与其居住的社区紧密结合起来。同时，私人业主们对社区的物业

3、管理也必然提出了比以前高得多的质量要求，以往那种单一的行政式物业管理方式再也无力胜任现代私人业主的物业管理需求。城市社区业主委员会就是在这种情况下出现的，它的出现既是我国经济体制和社会治理结构双重转型过程中城市社区发展变化的客观反映，也是社区自治进程的客观要求。一、业主委员会的建设是实现社区自治的关键业主大会及其执行机构业主委员会是以财产关系为纽带的业主自我管理和自我服务组织。它是社区最基层的民主化运动，具有广泛的群众基础。经过业主大会的授权，业主委员会完全可以代表全体业主行使物业管理权，包括自行建立物业管理组

4、织或委托物业服务企业进行专业化的物业服务。作为业主大会的常设机构，业主委员会是小区日常事务工作的实际处理者，也是公共维修基金使用、选招聘物业服务企业等重大事务的工作主持者。财产的自利本性决定了业主委员会具有根本的自治动机和自治倾向，最能够代表业主的利益，与开发商、物业公司甚至与政府相比，更有维护业主和社区公共权益的动力和意愿。因而，业主委员会的建设是实现社区自治的关键。131、从实践上来讲，业主委员会的发展是社区自治的主要方面，是民主管理社会的基点。业主委员会是业主的自治组织，它的产生直接来源于住房产权的私有化

5、。从产生到管理，业主委员会的自治建设都关系到我国的基层民主建设。业主委员会这个名词早已有之，在房地产市场较为发达的新加坡、香港等国家和地区，业主委员会己经发展的较为成熟。而在大陆地区，由于房改刚启动不到二十载，业主委员会才刚刚在某些地区零星出现十几年，因此，对于大多数人来讲，业主委员会还比较陌生。社区中的每一个私人业主作为物业的所有者，是物业管理市场的主体。成立业主委员会代表业主选择和监督甚至管理物业公司，是社区私人业主的财产权得到有力保障、真正实现城市社区自治的前提和基础。132、从理论上讲，业主委员会的发展

6、对于探讨我国基层民主建设、政府职能的转变以及公民社会的发育都有重要的参考价值。业主委员会的产生是实现公民个人社会权利，并通过志愿行动形成自由人联合体，不经代理环节而直接提供公共物品的自治化过程。业主委员会支持和体现了社会的“自由”和“多元化”价值，能够有效地满足社会多元化的需求。因为业主委员会为业主提供了自我组织的空间，分散而孤立的个人组织起来才会有力量。对于大多数业主来说，他们所拥有的房屋产权是他们自己最大的私人财产。为了保障自己的相关权益，他们不得不关心公共物业的管理，同时自愿组织起来，进行自治管理，维护自

7、己的利益。业主委员会的发展同时也反映着公民社会的发展，并且是伴随着现代化进程产生的，因此研究业主委员会的发展对于探讨我国基层民主建设、政府职能的转变以及公民社会的发育都有重要的参考价值。3、业主委员会的实践和研究有助于检验社会理论并促进社会科学的发展，促使理论更好的解释和指导现实。从整体上看，目前中国的公民社会理论等社会科学研究仍然停留在理论引进和概念讨论的阶段，西方学术界的译语在中国的现实中很难找到对称的指称。所以必须从我国的实情出发，并在借鉴西方理论的基础上发展出自己的理论。尽管目前已经出现了一些零星的实证

8、研究工作，但离改革与社会发展的现实需要相去甚远。改革和社会发展在呼唤实践基础上的社会理论和社会科学的发展，为社会主义话语下各领域的持续良性发展提供切实可行的科学的理论指导。这是中国学术界必须回答的问题。从社区自治的角度探讨如何建设业主委员会，应该从当前的社会现实出发，分析业主委员会的生存现状，探索业主委员会可能的发展路径，而不是简单地引进西方理论，脱离中国实际国情，空谈应该如何建设业主