老旧小区的管理怎样让百姓满意.doc

《老旧小区的管理怎样让百姓满意.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、老旧小区的管理怎样让百姓满意老旧小区的管理是百姓呼声很高却又难以满意解决的顽症。近年来，在创建和谐社区活动中，鼓楼区社区充分发挥居民的主体作用，探索出“共驻共建聚合力、民主自治促和谐”的道路，较好地激发了社区居民的自我教育、自我管理、自我服务、自我监督意识，并取得了明显成效，但在居民小区的自我管理方面，尤其是没有物管的老旧小区的管理，仍在探索之中。鼓楼区各级人大代表急百姓所急，深入社区，深入民众，将现存的问题、成功的典型、路径的思考，在代表论坛中和盘托出。老旧小区管理难的症结所在鼓楼区是南京市老中心城区，现有住宅总建筑面积约为1640万平方米，其中老

2、旧小区、非物业管理小区总建筑面积约在840万平方米。这些老旧小区管理困难有几大原因。硬件先天不足，后天失修失养，使得物业管理“想管管不了”。老旧小区开发建设之初，规划一般比较简单，配套基础设施不齐全，管理养护不及时，造成了公共环境的老旧和设施设备的严重老化。楼体老化变形，内部结构及住宅功能落后，小区甬道水泥路面老化，绿化面积缩水和斑秃，消防通道的封堵和占用，电梯、消防监控、给排水等系统设备需要更新改造却因种种原因迟迟得不到维护……面对如此大范围的公共义务责任和矛盾，加之物业公共服务收费标准普遍偏低，费用收缴困难，资金筹集难度大，物业管理企业收支难以平

3、衡，管理不足现象普遍存在。产权界定不清，需求各式各样，使得物业管理“能管管不清”。一方面，老旧小区产权存在多种形式，地下室、地下车库、公共绿地等产权不明晰，涉及到收益就纠纷不断，涉及到出资又无人理睬。另一方面，因为老旧小区产权的多样化，居住者根据受教育水平不同，对公共事务的参与性和各自需求也不同。老干部要求小区舒适安静有活动场所，而年轻人希望有娱乐场所等等。众口难调，结果就是物业管理无论提供什么服务都不能达到较高的满意率，从而造成了双方纠纷不断。管理方式单一，服务质量偏低，使得物业管理“管了管不好”。当前，老旧小区物业管理企业主要有原房管所以及机关后

4、勤单位转制成立的物业管理企业和在本地发展起来的物业管理企业，包括国有企业和多种所有制企业，还有很多是由房地产开发企业派生的物业管理企业，从业人员多为下岗、内退人员、专业化水平不高，流动性很大，服务意识不强，很多从业人员自己本身对物业管理都不甚了解。受先天因素的影响，导致部分老旧小区物业管理企业的服务专业化程度不够，管理方式和内容单一，多种经营和特约服务开展不起来，物业企业不能通过优质的服务让业主在安全、有序、舒适的环境中，形成“共有家园，共管共享共维护”的物业管理理念，也不能通过优质物业服务换取利润。“业主自治委员会”趟出居民自己做主之路在老旧小区管

5、理一片叫难声中，代表们在调研中发现了不少令人欣喜的成功典型。马台街社区就是其中之一。始建于1988年的马台街社区地处湖南路全国文明商业一条街，0.31平方公里内居住了2600多户7000多居民。区内居民楼约有2/3属多个机关、单位的自管房，1/3为房管部门直管的拆迁户住房。房改后，70％左右的住户购房成为业主。随着时间的推移，不少业主移居他处，将自购房或出售或出租，小区居民构成越来越复杂。小区改造出新后，尽管房管部门也曾派来过物业管理人员，但住户与物管之间矛盾重重，物管人员无奈撤走。小区无人管理，车辆乱停乱放，路旁挤满小摊小贩，垃圾遍地，污水漫溢，消

6、防通道被堵，治安案件频发，成了鼓楼区最难治理的脏、乱、差小区，湖南路文明街的阴暗面。马台街社区党总支积极探索小区自治管理办法，与小区党员、群众共谋治理对策，采纳了业主“自我管理、自我服务”的建议，对小区业主实行自治管理。社区在推进小区安全自治之前，考虑的首要条件之一就是群众是否有自治的愿望和积极性，向小区内所有居民发放调查问卷，主要涉及三问题：是否赞成小区封闭；是否同意设立门卫；是否愿意缴费。最后综合群众反映和书面调查结果，确定能否实施小区安全自治管理。另一个重要前提是多方筹措资金，尽量减轻群众负担。小区下岗工人、残疾人和外来务工人员等低收入群体集中

7、，由居民担负全部费用不现实，采用院内泊车低偿服务，酌量收取小区安全管理费等方式，解决了至关重要的资金问题。然后选举出小区安全自治委员会，具体负责自治工作的组织实施，制定安全自治方案，选聘门卫，制定《小区安全规定》、《小区停车规定》、《门卫职责》等规章制度，定期召开安全自治代表会，公示安全管理费收支情况。自治委员会成立后，一切事务由居民自行做主，聘请了小区内4名失业人员作门卫。院内泊车低偿服务，收取较少的停车费，作为门卫的报酬。小区内划定车位，当班门卫指挥停车，让出消防通道；借助市容管理的力量，将外来的摊贩清理出小区；从停车收入中每月提留100元补助小

8、区环卫工，净化小区环境，彻底改变了小区面貌。业主自治委员会成立半年以来，尚未发生过一起治安案件，居民都满意。