成本和资金培训资料.ppt

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1、成本管理和资金管理成本管理是…...，不是……核心是全面预算管理，即事先管理、过程管理、动态管理事先管理、过程管理、动态管理是通过概算－预算－实际发生三个环节，从成本的角度进行动态规划、分析和控制帮助管理层动态掌握成本的变化通过不断积累经验型数据，建立自身的成本标准体系成本管理是：单纯指在任何环节都努力削减成本只有基于完全准确的预算，才能进行成功的成本管理成本管理不是：1通过全面预算管理实现成本控制是降低房地产开发项目风险的关键因素之一全面预算管理难度大相对与生产型企业，房地产开发项目由于单一项目的个性化强、周期长而导致成本事先管理、过程控制的难度大。相对难以预计的成本正是房地产开发的风

2、险所在，因此必须通过全面预算管理来降低风险。很多人认为：－－“准确的预算在房地产几乎不存在”－－“远洋天地项目实际发生的成本与当初预算脱钩，这是正常的”2房地产开发企业造成成本失去控制的潜在原因总成本高采购外协失败的产品设计缺陷质量/功能过剩销售成本财务费用施工设计支付给销售公司的提成高于行业水平采购成本高外协成本高由于历史上融资通道不通畅，货币资金量较大施工困难的设计更严重的是，由于项目预算与实际支出脱节，成本计划又缺乏动态更新，往往是项目开发结束后才发现成本过高3全面预算管理主要通过概算、预算、实际发生三个时点进行公司的整体成本测算和控制公司整体成本概算项目成本预算成本实际发生每年年

3、初编制公司整体成本概算，全年动态调整，参考本年度赢利性要求历史成本状况年度项目开发情况，已有预算的项目按照预算编制，没有预算的依据概算根据项目的进展，在完成项目预算后，按照项目预算结果调整公司整体成本概算在项目成本实际发生后，按照项目实际发生成本动态调整公司整体成本概预算关键是在公司各个项目进行的不同阶段，公司都能够对未来和已发生的成本有清楚的认识，了解导致成本变化的原因4在项目预算完成后和成本实际支出时，关注的核心是对预算的准确度及公司整体成本计划的影响年初公司整体成本概算项目成本预算成本实际发生项目预算制定后及成本实际发生后，调整公司整体成本概算，关注：单项支出与最初概算的偏差程度更

4、重要的是关注其对公司整体成本的影响510330510174454.55577.568.530社区配套市政建设工程建设材料采购其他费用市场费用销售费用基本利润环境因素设计因素品牌因素建造成本38.5%项目收益率22.5%销售成本9%土地成本30%土地转让5941弹性成本和利润刚性成本和利润未加财务成本与管理费用从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造成本的变化土地成本和工程建造成本但难以通过预算控制通过预算进行控制的关键6区分成本管理过程中的成本的正常调整和例外管理年初公司整体成本概算中，对特定项目成本设定正常的浮动范围预算、支付中成本费用项目发生在浮动范围内的偏差，公司管

5、理层可以直接决策公司应该在总成本中设定一部分“不可预见费”以作准备正常调整：单项支出或总成本的变化超过了年初设定的范围总成本超出预算，应该提交董事会审批针对不同数额的变化，公司应该采取不同的决策流程例外管理：7成本管理的关键成功因素全面预算管理实现成本控制流程和制度的保证：从整个项目开发流程中选择成本管理的关键结点制定项目预算完成/成本实际发生后的预算调整流程经验和历史数据的积累房地产周期长、投资大，对各成本项的预测需要经验积累预算管理人才的培养培养既对房地产开发工程设计、进度了解，又具有财务管理知识的预算管理人员，避免项目开发和成本管理脱节本文件第三部分将对此部分进一步说明8目录成本管

6、理综述资金管理综述通过流程、制度保证成本管理和资金管理9通过全面预算实现资金管理与成本管理类似，也是通过概算、预算、实际发生三个过程实现动态管理公司整体资金概算项目资金预算资金实际支出每年年初编制公司整体资金概算，全年动态调整，根据年度项目开发情况预测整体资金需求，已有预算的项目按照预算编制，没有预算的依据概算根据项目的进展，在完成项目预算后，按照项目预算结果调整公司整体资金概算在项目资金实际流出后，按照项目实际发生成本调整公司整体资金概算关键是在公司各个项目进行的不同阶段，公司都能够对未来和已发生的现金流有相对准确的认识10以全面预算为基础，结合中远房地产现实情况资金管理应该首先重点考

7、虑改善负债结构和融资渠道适当降低资产负债率以控制风险增加长期负债在总负债中的比例增加结算性负债在总负债中的比例优化负债结构：从全面预算中估计公司的总现金流出状况，与公司的融资能力匹配考虑从资金角度，将住宅开发适度按“阶段”分拆充分考虑住宅开发与写字楼开发对资金需求的不同特点，设计公司的总体开发计划改善融资渠道：11成本管理综述资金管理综述通过流程、制度保证成本管理和资金管理目录12从流程和制度保证通过全面预算管理进行成本管理和资金管