南京房地产调查报告.doc

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1、2013年南京房地产概况及各区房产走势1.南京房地产概况12.房地产收益方法13.南京2013年房价走势图24.雨花区各地铁周边房产价格变动图解及收益分析34.1.住宅型34.2.商铺型44.3.办公楼型54.4.建发雨花善水湾65.对于雨花区房地产投资的评估61.南京房地产概况2013年上半年南京房价上涨6.4%来源：　2013-06-0709:20:462013年楼市车轮即将驶过一半，房价依旧不缓不急地直线上升。6月2日，中国指数研究院发布5月百城房价指数，内地楼市房价连续12个月环比上扬，其中5月南京房价环比上涨

2、1.03%南京林业大学社会学系主任孟祥远认为，今年上半年房价连续上涨，截止目前，按照房价涨幅不得高于人均收入增幅的政府规定，目前房价涨幅额度基本用尽，未来房价涨幅空间将会更小。伴随着下半年大的上市量，库存去化速度将会放缓。2.房地产收益方法投资回报率定义：是指正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。固定计算公式：投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100%以龙江片区商铺为例，面积约50平方米，售价约150万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可

3、能获得7500元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝7500元×12/150万元，通过计算，我们得出这套物业的年投资回报率将是：6%。要是这个投资者转手放出，并以165万元成交，那么它的投资回报率＝(165-150)/150，通过计算，我们得出这套物业的总投资回报率将是：10%。如上所述，购买房产的年收入率为6%-10%，如果可以全额支付购置房产的所有费用则此比例为净收入率，那么如果您支付了首付，之后的费用适用按揭贷款的方式付清，那么您的收益需要去除购房

4、贷款所需支付的利息。银行贷款利息如下：个人住房公积金贷款利率：4%-4.5%，其他贷款利率：5.6%-6.55%。那么如果房屋出售按照南京2013年房地产涨幅速率预计今年收益率为5%-7%。如果房屋租用则租金年所得必须超过本金的6%才可获利。如此看来房地产最大收入依然为二手房买卖。3.南京2013年房价走势图（图片数据来自吉屋网）如图计算：南京2013年8月至今平均房价：15646南京2013.年8月至今最低房价：14696南京2013年8月至今最高房价：17689（扣除贷款利率均值5%）2012-2013年最大房产收

5、益为：20.36%-5%=15.36%2013-2013年平均房产收益为：13.05%-4%=8.05%4.雨花区各地铁周边房产价格变动图解及收益分析4.1.住宅型以时光澔韵为例:（图片数据来自吉屋网）如图计算：南京2013年8月至今平均房价：16700南京2013.年8月至今最低房价：16000南京2013年8月至今最高房价：17500（扣除贷款利率均值5%）2012-2013年最大房产收益为：9.37%-5%=4.37%2013-2013年平均房产收益为：4.79%-5%=-0.21%4.2.商铺型以明发商业广场为

6、例：（图片数据来自吉屋网）如图计算：南京2013年8月至今平均房价：25000南京2013.年8月至今最低房价：25000南京2013年8月至今最高房价：25000（扣除贷款利率均值5%）2012-2013年最大房产收益为：0%-5%=-5%2013-2013年平均房产收益为：0%-5%=-5%4.3.办公楼型以德盈广场为例：（图片数据来自吉屋网）如图计算：南京2013年8月至今平均房价：17285南京2013.年8月至今最低房价：16000（现价）南京2013年8月至今最高房价：21000（历史价）（扣除贷款利率均值

7、5%）历史价格低于现价不具备投资价值。4.4.建发雨花善水湾（图片数据来自吉屋网）如图计算：南京2013年8月至今平均房价：11900南京2013.年8月至今最低房价：11600南京2013年8月至今最高房价：12500（扣除贷款利率均值5%）2012-2013年最大房产收益为：7.75%-5%=2.752013-2013年平均房产收益为：2.58%-5%=-2.42%5.对于雨花区房地产投资的评估依据上述统计数据，雨花区房产投资最大收益为住宅型房产，年收益为4.75%。而2013年8月价格普遍高于开盘价格并且低于最高

8、价格，可见现在不是南京房地产价格最高值时期，所以房产价格在今年下半年期内依然有一定的涨幅空间，在全额付款购买的情况下可以用于家庭投资并且进行炒房理财。如若进行按揭贷款则银行贷款利率大于房产投资收益率，投资者需要承担一定的风险性。现今市场上普遍存在的无风险银行理财产品年收益区间为4%-6%。此收益额度均大于房产投资回报且风险较小。（