华鑫信托·大武汉集合资金信托计划·.doc

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1、华鑫信托·恒大武汉集合资金信托计划·尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《华鑫国际信托有限公司信托业务尽职调查规范》和有关规定，根据客户提供的和本部门（团队）收集的资料，经过审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们承诺报告不存在故意隐瞒负面消息、虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，我们对本报告内容以本报告所附的相关基础材料的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。经办信托经理签字：2013年月日部

2、门/团队负责人签字：2013年月日尽职调查报告概要一、信托摘要我部拟设立“华鑫信托·鑫谱2期集合资金信托计划”，期限12个月，信托计划预计规模5亿元人民币（以实际募集金额为准），分2期发行（第1期募集2亿元，第2期募集3亿元）。华鑫信托以信托计划资金受让恒大地产集团武汉有限公司（以下简称“武汉恒大”）所持有的武汉华力置业有限公司（以下简称“华力置业”）100%股权（以下简称“标的股权”）的收益权，用于武汉恒大名都项目二期的后续开发建设。武汉恒大承诺对华鑫信托基于标的股权实际取得的收益与约定收益之间的差额承担补足义

3、务，恒大地产集团有限公司为华力置业按期支付股权收益、武汉恒大履行差额补足义务提供不可撤销连带责任保证担保。二、项目内容摘要恒大名都项目位于武汉市盘龙城开发区，一期已基本售罄，目前进入二期开发阶段。恒大名都项目二期满足“432”要求，其中80、86、88、90、91-94#楼已封顶，87#楼已建至19层，95#楼已施工至主体结构14层、75-79#楼正在进行地下室工程,其中76、77、79#土方开挖。三、风控措施摘要l华力置业100%股权质押担保，本息质押率36.6%；l恒大地产集团有限公司提供不可撤销连带责任保证

4、担保。l设置资金提前归集条款，方案如下：归集时间放款后第三个季度末放款后第11个月到期前第15个工作日到期前第5个工作日每期归集比例5%15%50%100%本金及利息l如出现极端情况，本信托计划自动延期直至信托财产全部变现之日终止，信托财产变现后向受益人分配。延长期内融资成本不受交易合同中对于融资总成本比例约定的限制，每逾期一日支付的违约金金额为应划付而未划付金额的万分之五，直至信托计划终止。l信托计划进入延长期，华鑫信托有权选择行使下列一项或多项权利，以实现信托资金安全退出。华力置业、武汉恒大、恒大地产集团无条

5、件同意配合：1）处置质押物；2）向恒大地产集团有限公司追索。四、发行方式机构包销，预计包销费率不超10.4%/年(不含保管费）。五、收益分析信托报酬费率为年化1%/年，信托计划收入为500万元。通过对该项目的综合性分析，我部认为该项目可操作性强，风险可控，特提请公司审议。目录第一章信托要素5第二章交易结构62.1项目背景62.2信托资金投向62.3交易结构图72.4交易流程简介72.5签署法律文件7第三章收益权出让方（武汉恒大）情况83.1公司基本情况83.2公司财务状况9第四章交易标的（华力置业）基本情况174

6、.1公司基本情况174.2公司财务情况184.3武汉恒大名都项目情况26第五章担保方（恒大地产集团）基本情况415.1公司基本情况425.2公司财务情况43第六章投资可行性分析516.1投资合规性分析516.2投资经济性分析516.3投资公允性分析546.4投资安全性分析55第七章尽调报告结论57第一章信托要素信托要素内容信托计划名称：华鑫信托·鑫谱2期集合资金信托计划信托目的（除投资类信托外，均应说明融资用途）：受让武汉恒大持有的华力置业100%股权的收益权，资金用于恒大名都项目二期的后续开发建设。委托人名称或

7、范围：社会合格投资者受益人名称、受益人收益的计算方法、支付期间及方法：受益人名称待定；受益人预期收益率待定；受益人收益＝信托财产－信托费用－信托税费；信托计划满一年及信托期限届满分配受益人收益。推介机构名称、推介费计算方法、支付期间及方法：机构包销；包销费率不超10.4%/年(不含保管费）；支付方式待定。保管人名称、保管费计算方法、支付期间及方法：保管银行待定；保管费0.1%/年信托规模：5亿元（以实际募集金额为准）信托期限：12个月总融资成本：11.5%/年主要保障措施：1）华力置业100%股权质押担保，本息质

8、押率36.6%。2）恒大地产集团有限公司提供不可撤销连带责任保证担保。3）跟踪武汉恒大、华力置业的经营情况。两个企业每季度向华鑫信托提交财务报表，如发生企业财务数据环比变化较大的情况，则企业必须提交情况说明并辅以佐证材料，华鑫信托将对情况进行核实，必要时将聘请华鑫信托认可的第三方会计师事务所对企业进行审计。如审计结果显示企业经营和还款出现风险，华鑫信托将提前终止信托，并要