论各物业管阶段的开源节流.doc

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1、论各物业管理阶段的开源节流秦小南上海高力物业   笔者认为，“开源节流”这个词，有三个基本意思，即：“开源”；“节流”；“开源节流”。同时，这三个基本意思也表示三种基本做法。   我们知道，开源节流的成功与否，和物管企业本身的人员基础建设是相辅相成的，和企业的开拓能力是相辅相成的。   我们也知道，物业管理企业的开源节流不仅和现管理的项目类型的具体现况息息相关，也和低成本运行密切相关。然而，我们并不欣赏某些物管企业为了“开源节流”而巧立名目多收费或重复收费的做法，也不会去欣赏某些物管企业去勾结或蒙骗业委会增添小区设备设施，从而达到提高收费等级且又不提供相应服务的所谓“开源节流”的做

2、法。本人在操盘运作中，得出一个基本定律：在三个物业管理阶段中，存有不同起点的开源节流方式。在不同的物业管理阶段实施的开源节流方式，以在初期物业管理阶段运作最具规范性。遗憾地是，有能力进军初期物业管理阶段并从“源头”开始实施“开源节流”的物业管理企业为数不多。所以，当某些物管企业一谈起“开源节流”就不知所措，或感到困惑，是不奇怪的现象。在此，笔者与各位读者共同探讨物管企业在各物业管理阶段，对不同类型的物业项目实施“开源节流”的措施，本人尽量以共性案例佐之，以达抛砖引玉之目的。 一、初期物业管理阶段之开源节流相关项初期物业管理阶段：是指以履行《初期物业管理合同》之日为起点，以首位业主办

3、理入伙手续日为终点的物业管理。（见注1）本人认为，由于初期物业管理阶段对应于项目的开发阶段，故，凡是能够进入初期物业管理阶段并能够从事解决不利于今后物业管理工作事宜的物业管理企业，是具有真正实力的物管企业。因为任何类型物业的管理之开源节流措施和其在初期物业管理阶段形成的开源节流措施属连理枝，该措施也将成为其他两个阶段的运作基础（见案例）。换言之，我们可以这样论述：所有类型物业的管理之开源节流措施，可基于其物业管理企业在初期物业管理阶段的开源节流的工作基础之上。在现阶段，物业管理企业在初期物业管理阶段的工作，主要有两部分：一是解决项目中不利于今后物业管理的工作部分；二是根据项目建设工

4、程进度逐步完善利于今后物业管理运作的工作部分。值得提出的是，这两部分工作虽可以独立实施，但本人在此建议：这两部分工作，最好同时交叉进行为妥。实际上，这两部分工作的核心内容都包含了开源节流之事宜。而具体工作等事宜，均是根据项目内的物业种类，由和开发商签约的物管企业派出的驻场总经理或驻场经理执行。但须提出的是，提出的意见和建议未必会被开发商全部采纳。（一）解决不利于今后物业管理的工作部分这一部分工作的主要内容有：1、根据《合同》条款约定制定工作计划；2、审核项目的规划、设计图纸部分，并提出不足或缺部分的意见和建议；3、对项目进行实地踏勘、调研，提出相应的意见和建议；4、参加项目的工程例

5、会，并根据建设工程进度及时提出意见和建议；5、对项目内的配套项目的变更，尤其涉及区域性物业项目的整体变更，针对具体相关项及时提出意见和建议；6、根据开发商对意见和建议的整改情况，适时调整物业管理队伍等；……（二）完善利于今后物业管理运作的工作部分   这一部分工作的主要内容有：1、根据《合同》条款约定制定工作计划；2、对项目进行实地踏勘、调研，对物业管理用房提出相应的意见和建议；3、对项目首批投入使用的建筑物之功能制定工作计划：⑴制定涉及服务于开发商工作的各项预算；⑵制定涉及物业管理内容的各项预算；⑶对各部位的用工、福利、消耗品、资产划分等分门别类统计等；4、参加项目的工程例会，主

6、要部分为：⑴对未建但影响今后物业管理的规划部位提出相关意见和建议；⑵对已建成但影响物业管理的建筑物部位提出实施改造意见和建议；⑶随工程进度逐步完善物业管理架构和人员编制等；5、制定每日巡查、记录各建筑物及配套设备设施等状况的工作表单；6、参加项目的日例会，对影响物业管理的事宜等及时提出意见和建议；7、对提出的意见和建议或整改情况，实施跟踪或复报措施等；……综上述，我们可以得出，在初期物业管理阶段的工作内容，是以“便于今后物业管理”为工作中心，并尽一切可能达到该目的。至于这个“目的”的瞻远性，则是仁者见仁智者见智了。下面，本人以大多数项目都具备的会所建筑物为例，并以撰写的顾问报告（已

7、简化）为蓝本阐述。 案例：2006年4月中旬，上海科瑞物业管理发展有限公司应某项目开发商邀请，派出公司物业顾问部成员，到其项目开发所在地与其设计、工程等部门人员就规划图纸对一期会所功能事宜进行了专项讨论。公司物业顾问根据甲乙双方签署的有关会所事宜，从节约会所开发成本和便于今后物业使用、管理之目的，递交了一份《报告》。内容如下： ××世纪城会所功能顾问报告 ××世纪城一期“东方巴黎”面积约24万平米，小区的主题为“时尚”，旨在营造艺术时尚的生活氛围，其会所位于整个××世