基于合成指数兰州市房地产景气周期循环探究

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1、基于合成指数兰州市房地产景气周期循环探究　　[摘要]通过收集与兰州市房地产相关的指标，并利用统计指数中合成指数法构建了兰州市房地产业的景气指数，根据其波动态势具体分析了兰州市房地产业的周期波动特征，经过分析发现自2002年以来，兰州市房地产业共经历了3次景气循环，目前正处于第三次循环的下降期。通过具体分析兰州市房地产周期波动的原因，发现其发展过程存在的问题，为兰州市房地产业更好的发展提供建议。[关键词]合成指数；兰州市；景气指数；房地产[中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2

2、013）32-0067-021研究背景9自福利分房退出住房市场，中国正式拉开住房体制改革大幕，商品房的时代正式开启。经过10多年的发展，房地产业的发展在旧城改造、提升市民居住生活品质，解决百姓住房难题上起到了独当一面的重大作用，也有着十分重要的现实意义和历史意义。兰州作为二线城市，在一线城市的示范下，兰州市房地产产业在宏观中不断发展壮大，呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动兰州市国民经济和社会发展的新增长点。房地产发展状况和持续走高的房价，引起了各方面的关注。而房地产产业在发展过程中，会表现出循环的波动，

3、即房地产经济从景气滑向不景气，又从不景气走向景气这样一种周而复始的运动过程。因此对房地产发展状况进行统计分析，以确定兰州市房地产发展处于哪个阶段，可以为投资者提供理论依据。在我国，从1997年年底中国经济景气监测中心开始正式对外发布国房景气指数，国房景气指数可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示房地产产业的基本运行情况、波动幅度，可以描绘经济的波动情况，预测未来趋势，研究和建立宏观反映市场景气情况的指数系统可以为宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息并且为房地产发展的分析决策提供依据。及

4、时掌握房地产开发建设的整体走势、全面地了解房地产行业的发展状况，是一项十分重要的工作。因此，编制房地产景气指数，通过对景气所处空间、景气值的波动、景气趋势的评估，从另一种角度分析当前的房地产市场，将有效的信息反映出来，为政府和有关部门的宏观调控、管理提供一种量化的趋势性信息，能够引导兰州市房地产业健康、有序的发展。2兰州房地产周期波动的轨迹及特征2.1数据来源及技术处理9（1）兰州市房地产景气指数指标体系的确定。房地产作为固定资产投资的重要组成部分，涉及的相关指标产业多。而作为预警景气指标体系应直接反映当前房

5、地产产业发展的状况和当前供需的平衡状态，并且可以从土地、资金、市场需求三个方面满足房地产产业发展特征。因此本文从供给、需求、价格、增加值四个最能反映房地产景气的方面选择了本年完成投资增长率（%）、房屋竣工面积增长率（%）、房屋施工面积增长率（%）、商品房销售价格增长率（%）、本年购置面积增长率（%）、本年开发面积增长率（%）、资金来源增长率（%）、新开工房屋面积增长率（%）等八项指标进行处理来编制合成指数以反映兰州市房地产发展的轨迹和特征。（2）指标数据的来源。本文数据来自于《甘肃省统计年鉴》、《中国房地产统

6、计年鉴》、《中国房地产市场年鉴》以及《中国城市统计年鉴》等统计资料。由于收集资料的限制本文分析重点拟集中于2002—2011年的数据具体统计指标数值。（3）指数权数的确定。按照景气指数的原理，在编制合成指数时，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。这就要确定指标的权数。根据我国房地产产业现状，有关专家对各类分类指数赋予权数值如表1所示。9（4）基期的确定。基期确定时，一般要满足三个原则。一是要选择房地产业比较平衡的时期；二是要考虑统计资料的衔接；三是按照景气指数原理，根据经济指标

7、的转折点来判断基准对比时期。根据以上三个原则，结合兰州市房地产业发展的实际情况，兰州市房地产指数计算的基准循环时期应确定在2004年为宜。2.2兰州市房地产景气指数合成2.2.1各类指数的计算（1）分类指数的计算公式。分类指数是指参与计算的8个指标报告期与基期对比得到的相对数，用百分数表示。其计算公式为：Pt=（Yt/Yt-1）×100%式中，Pt表示第t年的分类指数，Yt为第t年的分类指标值，Yt-1为第t-1年的分类指标值。（2）分类景气指数的计算公式。分类景气指数是以各年的分类指数为报告期，以2004年

8、的分类指标数为基准对比时期，计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数除反映自身变动状况外，主要说明景气指数升降的原因。其计算公式为：Ft=（Pt/P2004）×100%式中，Ft表示第t年的分类景气指数，Pt为第t年的分类指数，P2004为2004年的分类指数。2.22兰州市房地产景气指数的初始计算9（1）初始指数是指各分类指数加权平均后得到的总体指数，兰州市房地产景气指数采用固定的股价性权