万科上海万科四季花城项目提案ppt课件.ppt

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1、花FLOWERalltheyearround城Citywestern发现Discovery商业地产焕发土地的能量和市场的辉煌,从而打开的潘多拉魔法盒……万科四季花城市场研究Marketingresearch叁贰壹项目定位Projectlocalization营销策略Marketingstrategy目录1、宏观政策Macroscopicpolicy2、商圈分布Businesscircledistribution3、产业竞争IndustryCompetition4、消费能力Consumptionlevel5、小结MarketingSubtotal市场

2、研究Marketingresearch壹图1-12003—2006上半年市场供应量与销售量关系资料来源：上海中原研究咨询部“宏观调控＋社区型商铺集中上市”双重影响，致使2005年商业成交量有所回落。商铺供应倍量放大，总量压力不断增加，上海商业地产市场处在一个重要开发转型期。市场供应量与销售量EXTENSIVETARGRTCUSTOMERS一、宏观环境（1）供需以上市场数据资料来源于上海中原资讯部二、宝山商业市场（1）分布月浦板块西城区板块淞宝板块庙行板块淞南板块上大板块顾村板块罗店板块其他板块本案区域商圈分布ALLLEVELSOFBUSINESSC

3、ENTER月浦镇·绥化路四元路友谊路街道·牡丹江路吴淞码头·淞滨路家乐福闸北店·共江路大华地区·新沪路沪太路上大小区周边·聚丰园路罗店镇·镇商业街家乐福闸北店2800㎡集贸市场其他建材五金20000㎡集中卖场28000㎡餐饮店服装饰品34060㎡社区商业牡丹江路大华地区上大周边月浦镇吴淞码头区域商业产品类型及体量PRODUCTSOFNINEPROJECTSONSALINGTHISDISTRICT罗店镇42000㎡综合商业二、宝山商业市场（2）体量以上市场数据资料来源于上海中原资讯部东方丽都禄德嘉苑兆成苑柏丽华庭天馨花园八九期康桥水都二期保集绿岛花园

4、区域板块宝山西城区宝山西城区宝山西城区宝山西城区宝山西城区宝山西城区宝山西城区在售在售在售在售在售新推新推住宅价格5900-71006500660069007000未定未定总体规模8.8万㎡12万㎡3.5万㎡8.4万㎡60万㎡35万㎡11万㎡可售/可住158套29套108套9套60套1383户(总)811户商业情况会所社区底商无无无有规划明年上市租金价格9月定1.6元/㎡·天无无无有规划无销售价格不售不售不售不售不售未知明年上市三、项目周边（1）竞争宝山西城区楼盘商业分布PRODUCTSOFNINEPROJECTSONSALINGTHISDISTR

5、ICT以上市场数据资料来源于上海中原资讯部宝山区社会消费品零售总额近3年持续增长15%以上。2005年宝山区社会消费品零售总额位列上海市第三位。2005年宝山区商业布局与经营业态调整，全年社会消费品零售总额的增量中七成以上来自百货类商品，汽车/家用电器/通讯设备和建筑装饰材料等商品需求活跃。图2001-2005年宝山区社会消费品零售总额及增长率情况数据资料来源于宝山区统计局《宝山区国民经济和社会发展统计公报》四、消费市场（1）能力社会消费品零售总额分析PRODUCTSOFNINEPROJECTSONSALINGTHISDISTRICT满足物质温饱追

6、求精神生活消费档次在升级消费特征变化趋势PRODUCTSOFNINEPROJECTSONSALINGTHISDISTRICT四、消费市场（2）趋势从2004年开始宝山区居民花在“用”方面的钱首次超过了花在“吃”方面的钱，这个现象表明：当地居民在满足温饱的同时，开始进一步追求物质生活和精神生活的质量升华，因此在餐饮之外的其他业态及品牌将在今后的几年内更加受到关注。社区商业属于稀缺物业，具备投资吸引力，但本案规模局限了辐射面。稀缺物业辐射面小宏观调控对社区商业的影响商圈分布宝山区社商布局产业竞争区域无社商在售消费能力持续旺盛上涨市场研究小结PRODUC

7、TSOFNINEPROJECTSONSALINGTHISDISTRICT四、小结项目定位Projectocalization贰1、项目分析SWOTOfAnalysis2、定位思路ProjectMentality3、形象定位ImageOfProject4、经营定位ManageOfProject5、客户定位CustomerOfProject优势Strength万科品牌信誉入住1000户家庭单层社区商铺内无柱劣势Weakness非商圈氛围交通不便捷阻碍人口导入机会Opportunity轨道三号线通车康桥水都二期销售良好,万科二期在建威胁Threat区域发

8、展所需时间长有关项目优劣势的问题SWOTOFWONDERLAND一、项目分析（1）优势有关产品的问题THEMOSTIMPO