商业地产营运风险研究和评价

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1、商业地产营运风险研究和评价　　【摘要】本文旨在探讨商业地产在运营过程中可能遇到的经营风险，建立合适的评价指标，对其进行评估、分析。通过运用层次分析法（简称AHP）找到各个风险指标的排序，并利用某商业集团已开业的购物中心项目为背景案例进行深入探讨和分析。希望建立一套完整的符合集团特色的风险评价体系，对今后其他商业项目的开发和经营提供安全、可靠的理论依据与决策数据。【关键词】商业地产，营运风险，风险评价一、引言商业地产是一门新兴产业，在目前房地产项目风险分析中更多地把研究方向投向了商业地产的开发、决策、选址等前期开发环节。然而，本人认为商业地产的兴起和经营应该是一项

2、持续性的产业开发过程。商业地产的经营可以带动商业盈利和物业升值的双重利好；可以提升开发商知名度、增加资本市场吸引力；可以以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。8由于商业地产投资具有投资金额大、回收时间长，使得投资商业地产具有高风险的特点，运营期各种风险矛盾的突出对商业地产的长期发展具有举足轻重的影响，评估商业地产项目的运营风险显得尤为重要。本文就商业地产在运营阶段可能遭遇的各种风险进行系统分析，运用AHP层次分析法，在对风险进行分类的基础上，提出运营期风险综合度量的一种方法。二、商业地产营运期主要风险指标在我国，目前商业地产风险较高的主要原因是由商业地产自身

3、的特点所决定的，风险具有多样性、阶段性、不均衡性。本文把主要指标定义为宏观风险、行业风险、自身风险。并根据行业经验、专家意见、结合市场现状，分类列出如下12项风险因素指标。2.1宏观风险1.政治风险是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性而给商业地产开发商和经营者带来的可能经济损失。当国家政局不稳定时，该风险发生的概率较高，若有商业地产项目在类似的国家开发建设，则一定要充分考虑政治环境风险。2.自然风险是指由于自然因素的不确定性对商业地产商品的生产过程和经营过程造成一定的影响，以及对商业地产产生直接破坏，从而对开发商

4、和经营者造成经济上的损失，主要包括火灾、风暴、洪水、地震等风险，这些风险出现的机率较小，但是一旦出现，造成的损失是相当严重的。83.城市规划风险是指由于政府对城市商业网点规划的变动或不合理给商业地产商带来的经济损失。主要体现在容积率的变化风险、建筑覆盖率的变化风险和用途的兼容性风险。政府对城市商业网点的规划左右着商业地产商的投资方向，一旦规划偏离了市场，开发商和经营者将会面临着巨大的风险。4.法律纠纷风险是指商业地产开发商和经营者在房地产市场中进行各种活动时，因法律纠纷导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。目前，我国有关商业地产的法律制度还不太健

5、全，一些商业地产开发商利用法律空当进行开发经营，从而引发了较多的法律纠纷，给自身带来了较大的经济损失。2.2行业风险1.市场供求风险是商业地产市场上供给与需求之间的不平衡而导致的开发商或经营者的损失。目前我国商业地产由于市场供需不平衡所带来的损失比较严重，具体表现为较高的空置率。尽管开发商已经开发了很多项目，但是这些项目跟市场需求并不一致，市场的结构性矛盾很突出。一方面出现了很多品牌商家，找不到适合的商店，同时很多已经开发的商业项目则大量闲置。82.公众干预风险是指由于商业地产项目的建设影响了周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的开发建设，从而给开发

6、商带来各种形式的损失。商业地产项目多数建造在商业繁华区，而有时为了追赶工期或满足某种施工工序的实施会出现夜间施工的现象，因此会造成施工扰民，导致周围居民对项目施工的各种干预，最终影响施工进度的顺利进行，给开发商带来较多麻烦。3.合作伙伴选择风险，商业合作需要相同目的与目标，有了共同经营目标也是能否找到合作伙伴的关键所在，利益的合理分配是合作伙伴选择企业的主要因素。好的合作伙伴选择对于提升商业项目整体形象有着重大意义。而解决合作伙伴选择风险可以建立信任机制，培养企业间的信任，处理好长期合同和短期合同，有效地解决冲突管理，处理好利益协调等问题。4.产业政策规划风险是

7、指由于产业政策的变化和产业结构变化导致对房地产商品需求结构的变化，从而可能给房地产开发商和经营者带来损失。房地产业作为发展我国国民经济和改善人民生活的基础产业之一，由于其关联度高，带动力强，目前已经成为国民经济的支柱产业。在未来的几年里，国家仍将鼓励和加大经济适用房和低价廉租房建设，这样一来，房地产市场中对经济适用房和廉租房的供给和需求也将会增加，势必会对商业地产造成一定的影响。2.3自身风险1.财务风险是指由于8各种财务因素发生变化而给开发商和经营者带来的各种损失。主要体现在通货膨胀风险、利率变化风险、资金变现风险、开发费用风险和税率风险等。商业地产不同于住宅

8、地产，其开发与运营期均要