封闭式小区被盗 物业公司承担何种责任案例分析.doc

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1、封闭式小区被盗物业公司承担何种责任案例分析2006年9月，厦门市洪山柄侨建商品房业委会与被告文之景公司签订《物业管理服务合同》，约定被告对小区内两栋住宅、8个楼梯单元共112套进行物业管理；委托管理期限自2006年10月1日0时起至2009年3月30日24时止；合同除了日常物业管理外，还特别约定了被告受委托管理事项包括维持公共秩序，做好小区治安、消防工作，建平安小区，包括门岗执勤、巡视、实行封闭式管理，下半夜执勤室定时或不定时巡逻，至少两小时一次；对外来人口、租户要及时登记，纳入管理，加强管理等事项。同日，厦门市洪山柄侨建商品房业委会与被告文之景公司签订《补充协议》，约定了关于建设“平安小区”

2、，要针对本小区存在的突出问题、薄弱环节，制定一套有力的应对方案，其中包括小区有两个大门，应选择一个大门出入，在大门建值班岗，实行封闭式管理；北面防盗铁丝网已破烂不堪，应采取临时措施，加以整修；在同一个围墙内有三个单位，应着手联系，先实行治安联防，逐步做到更紧密合作等事项。　　　　2008年4月11日，小区业主柳先生向厦门市公安局报警称家中被盗，由于公安部门一直未能破案，遂向物业公司索赔。物业公司认为他们在发现原告家中被盗后立即报警并积极配合公安部门，且在当天保安是24小时在岗，不愿意承担赔偿责任。于是，柳先生将物业公司告上法庭。　　　　法院查明，直至失窃事件发生，被告物业公司未对讼争物业进行封

3、闭式管理，也未对北面防盗铁丝网采取相应的补救措施，而且没有对中通道设置相应的安保人员。　　　　法院经审理认为，被告作为讼争物业的物业管理服务公司，有义务为业主提供相应的安全保障义务。但被告没有提供相应的安保措施，导致了犯罪分子进入原告家中进行盗窃，致使原告的财产受损，被告存在过错，对原告的损失应承担相应的赔偿责任，承担的份额应按20%为宜。　　　　一审宣判后，当事人均表示服判，没有提起上诉，判决已发生法律效力。　　　　厦门市中级法院民一庭庭长刘友国在记者采访时说，近几年来，业主家中被盗事件频繁发生，导致业主与物业管理公司之间的矛盾也日趋加深。该类纠纷在审判实践中存在着过错责任认定难及业主损失认

4、定难的状况。本案从物业管理公司所承担的法定及合同约定的安保义务的角度，判定物业管理公司应承担相应的责任，从举证责任及法官的自由心证的角度进行认定原告的损失，可为该种类型纠纷的判决提供一定的借鉴。　　　　连线法官　　　　“物业管理企业安保义务来源主要有两方面：一是法律直接规定，二是合同约定的义务，在责任性质上，安保义务根据其义务来源不同可以区分为法定义务和合同义务两种。”审理本案的法官白良德向记者介绍。　　　　“物业管理企业安保义务的产生，以与业主之间物业服务合同关系的存在为前提。一般认为，物业服务合同是物业小区的业主委托物业管理企业对其物业进行维护和管理的合同，属于我国合同分类中的委托合同。物

5、业管理企业按照合同约定的权限和范围提供服务，同时向业主收取物业费。同时，《物业管理条例》第二条规定：‘本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。’第三十六条规定：‘物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。’从上述规定的内容可以看出，物业管理企业负有履行服务合同、管理小区公共环境卫生和维护公共区域秩序、保障业主人身财产安全的义务，该义务仅被

6、限于特定的地域范围——物业小区公共区域之内。”　　　　“同时，这也是物业管理服务企业有关安保职责范围。”白良德接着介绍说：“关于安保的职责，《物业管理条例》第四十七条第二款规定：物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。依照上述规定及相关法律，可以认为小区保安是一项根据物业服务合同提供防范性安全服务的工作。实践中，物业服务合同中均约定了安保服务条款，物业管理企业也相应的在小区设置门岗及保安员，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动。除经双方特别约定，‘保安’应理解为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公

7、共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。”　　　　新闻纵深　　　　物业公司应承担什么具体责任？　　　　业主与物业公司发生纠纷，如果物业公司确有过错，一般应承担什么具体责任？　　　　厦门市思明区法院法官戴建平认为：“首先是直接责任，包括对物业设施设备未尽安保义务和物业服务未尽安保义务的责任，而造成业主财产或人身安全损害而应承担的责任。比如对与地面齐平的景观池，未采取警示标志或安全隔离装置，导致业