翠竹苑营销策划实施方案.doc

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1、翠竹苑营销策划实施方案华语堂策略机构一、本项目营销需要解决的问题1、面对市场竞争的残酷性，面对公司资金回笼的紧迫性，如何缩短蓄客周期并迅速开盘，是本次营销的核心问题。2、项目位置较偏，如何提高客户到项目考察的积极性？3、客户在哪里，如何寻找客户？是项目缩短营销周期的关键环节。4、如何提高销售队伍的积极性，强化执行力，提高成交率？5、如何树立良好的形象，挖掘项目居住价值，提升项目品质，达到物超所值的效应？6、兴义户外广告受到严格限制，如何有效释放本项目信息？本方案将仅仅围绕以上几个问题，制定系统的营销策略及方案。二、项目核心价值梳理我们认为，本项目核心价值为三个方面：1、项目贴近四中及教

2、育局的特殊地理位置优势；2、项目靠山的风水优势；3、景观绿化资源丰富的自然资源优势。因此我们在宣传上要紧紧围绕三个核心价值点展开。三、营销策略1、推广策略一“名”惊人：项目营销时间紧迫，必须缩短客户了解项目的优势的时间，必须一名惊人，直击人心。我司经过周详考虑，坚持更改案名，除了了上次我们说的原案名名不符实、没有传达项目特色外，翠竹苑给人一栋楼或一个盘里面一个组团的感觉，因此我们坚持启用新的案名。不错，我们是一个小楼盘，但是我们在名字上要给人一种大气感。让客户觉得有一种骄傲感。在大盘盛行的今天这点特别重要。提升气场必须强化现场包装，提升卖场的品质感和气氛感，达到舒适甚至达到一定的境界，

3、与项目气质相符。精准打击：根据我们对项目的研究以及同售楼部销售人员的沟通，我们认为本项目的客户群体有以下特征：区域：桔山新区、县份收入：中低收入职业：工薪族、个体户等置业类型：刚需为主流因此在推广上应根据客户的特征实施精准打击，特别是在区域上进行针对性的推广。2、销售策略超低起价发起攻击，力争在短时间内达到人气爆棚以桔山房开15周年感恩回馈为噱头，公司2013实施微利销售，公布项目起价2280元/㎡(折后)，吸引客户下定。定金2万，按揭享受99折优惠，一次性享受98折优惠。（注：原本我们打算以2380元的起价推向市场，但是鉴于金州体育城10月份即将开盘，且价格在2380元左右，因此本价

4、格策略立足长远，即：在近期对类似项目具有超强杀伤力，在远期对金州体育城具有价格竞争力。在制定价格时并不以2280作为基准价来制定价格，而是作为特价房的方式推出，也就是说最低的一套为2280元/㎡，该次低的一套直接上升到2368，差价达到80元，不主张直接拉到2380，那样相差100元，作秀的痕迹太过明显。在2368的起价基础上制定整体价格表）走出去，拉进来本项目在销售上必须主动出击，确保客户近距离了解项目。要到市区特别是桔山新区人流旺的地方设展点；要到县份进行宣传。当然，如果初期反响热烈，可以不用去县份宣传。活动聚集人气展点、现场进行抽奖活动，拉动人气。展点抽小礼品，最大奖项价值不超过

5、100元；售楼现场定房抽大奖：一等奖1名：4999元液晶彩电一台二等奖3名：价值2000元洗衣一台三等奖6名：价值500元电磁炉一台纪念奖若干：价值200元热水壶一个四、包装及广告推广1、项目案名主推案名：书香名府本项目名称中的“名府”让购买本项目的中低收入者觉得有面子。测试结果：85分该名寓意楼盘占据了得天独厚的地理位置，整体符合楼盘的设计功用。本楼盘景观大气，设计到位。从风水角度来看，气畅圆润，精义相合，数理通达，含蓄幽曲，术机利惬，得天利而致人和，彰星宿而主祥云，将使楼盘脉搏循致，周环融和，明堂气聚，因势藏风。该名可保使用者门庭光耀，殷实家旺而荫蔽四合。此名较佳，乃吉祥之名，可放

6、心使用。(吉)备选案名：学府1号测试结果：70分该名寓意楼盘地理位置较好，明堂鸿运，理气顺畅，基本符合楼盘的设计功用。本楼盘景观布局合理，设计到位。从风水角度来看，化煞避凶，中藏枢关，玄理和畅，干支观展陈列，天时地理丁未，大脊微云，财蒸盛蔚，将使楼盘坎坤共宫，环境偕韵，星位据理，适势彰志而宅基向吉。该名可保使用者家门通元，顺气平安，邻里祥和。此名中吉，尚可使用，或可微调。(中吉)2、项目定位语我们要转换价值点，不能在书香里沉迷而不能自拔，现代人讨厌子乎者也，因此如果我们走一种书卷气浓厚的广告风格是危险的。因此我们将项目的定位转换为现代价值语言：兴义首席教育名盘教育，涵盖了很多，书香也好

7、，学区也罢，都在教育范畴，而从营销心理学来将，购房者对教育的关注度更高。本项目挨教育局这一特点使这种定位更加让人折服。3、现场包装A、围墙包装方式：围墙喷绘文案内容：·兴义首席教育名盘·靠山福地，名门旺宅·风声、雨声、读书声·田园、风光，在花园之上B、售房部包装方式：立牌、画架、绿植等等内容：门口：立牌（书香名府接待中心）接待背景：做字（书香名府），材质暂定芙蓉板室内展板：主要以KT板的形式装裱在柱子上，具体内容如下：·桔山房开15周年感恩回馈