第二章 房地产项目市场调查

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1、第二章房地产项目市场调查第一节市场调查与房地产策划第二节城市地产投资环境调研第三节调查问卷设计第四节对市场调查的再认识第一节市场调查与房地产策划一、房地产市场调查的概念及作用1、概念：房地产市场调查是房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，并为企业科学决策提供正确依据的一种活动。2、主要作用（4个作用）：是房地产项目策划人认识市场，捕捉新的市场机会的源泉；是房地产项目策划人感知市场，了解消费者行为的主要手段；是房地产项目策划人应付竞争，把握房地产市场

2、供应的主要方法；是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的前奏，它是房地产项目全程策划的前提和基础。二、房地产市场调查的类型1、探测性调查探索性调查是房地产企业在对房地场情况很模糊或对所要调查的问题不知从何处着手时所采取的方法。探测性调查主要是发现问题和提出问题以便确定调查重点。2、描述性调查描述性调查是对已经找出的问题做如实的反映和具体的回答。描述性调查从外部联系上找出相关因素对提出的问题进行回答，并在此基础上再提出一些相关的问题。描述性调查必须占有大量的信息情报，调查前需要有详细的计划和提纲以保证获取的资料

3、正确、可靠。例如，问卷调查多属这种调查方式。3、因果性调查因果性调查也称作因果关系调查，是在描述性调查的基础上进一步研究分析问题的前因后果，找出影响问题的各个因素之间的因果关系。例如，通过控制广告费用在不同的媒体的支出，来观察不同媒体上的广告对房地产销售量的影响。4、预测性调查查预测性调查是通过收集、分析、研究现有的各种市场资料，运用数学方法，估计未来一定时期内房地产市场对某种类型物业的需求量及其变化趋势。预测性调查可以帮助企业制定有效的营销计划，规避市场风险以及可能带来的损失。三、房地产市场调查的方法1、访问法。访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷

4、，然后向被调查者以提问或问卷的方式请他们回答，在被调查者的回答中收集所需资料。访问法的优点在于速度较快且成本不是太高，缺点在于因为所收集到的信息资料缺乏客观情况而无法达到调查的目的。访问法主要有以下三种形式：(1)面谈调查；(2)电话调查；(3)通讯调查。2、观察法。这种调查方法是指调查人员通过被调查者的行为来收集资料信息或者是收集调查者的行为痕迹来收集信息资料，有些房地产企业负责人在决策营销方案时，会到售楼现场体验一下，采用的就是这种方式。这种调查方式使得调查者表现自然，可以获得那些被调查者不愿意言及与无法提供的信息，并能客观地获得准确率较高的第一手资料。但缺点在于调查对象的面

5、比较窄，花费的时间较长。同时，观察法也仅能观察一些表象，对被调查者的感情、态度、行为动机等信息仍无法得到，因此观察法还需与其他方法结合起来使用才更为有效。3、实验法。实验法是将调查缩小到一个比较小的规模上，进行实验后得出一定的结果，再对整个市场进行推测。实验的目的，首先主要是了解物业的环境、功能、定位是否受欢迎；其次是了解物业价格能否为市场所接受。例如，可以通过房产展销会来了解消费者的需求情况，或者是借此研究各种因素对销售的影响程度以便在实施营销策略时对这些因素进行适时的调整和控制。又如超大规模的住宅小区，先建好含有多种户型的房产，再全面推向市场。三、房地产市场调查的步骤(一)市

6、场调查的准备阶段确定市场调查的内容和目的拟订市场调查计划调查人员的挑选(二)市场调查的实施阶段收集相关的信息资料设计调查问卷进行现场实地调查(三)资料处理阶段编辑整理信息资料撰写市场调查报告(一份完整的调查报告应包括：调查的目的和内容、调查所采用的方法、调查的结果、提出的建议以及必要的附件。)第二节城市地产投资环境调研一、宏观环境把握政治法律环境:包括国家法律法规的健全、完善程度，新制定的法律、法规；国家政局的稳定程度。经济科技环境:主要掌握国家经济发展趋势：科学技术对房地产项目的影响程度。二、中观环境分析主要调查房地产项目所在城市的城市建设与规划、城市房地产企业情况、房地产的总

7、供应量与总需求量等情况。城市发展规划主要调查城市发展的方向，这是项目选址着重考虑的问题。城市房地产企业情况包括城市房地产企业的数量、类型以及企业资质与实力等概略资料。城市房地产的供需状况主要包括某年度房地产供应量、需求量、销售价格水平、平均开发成本等资料。专业机构与中介商情况调查主要调查工程咨询公司、物业管理公司、房地产销售代理公司等的信誉、资质和业绩情况、金融市场(如银行抵押贷款的利率、贷款年数、成数)情况，为日后项目委托与有关业务打下基础。三、微观环境调查主要调查房地产项目附