房地产项目市场调查课件.ppt

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1、第三章房地产项目市场调查2010-3-171第一节房地产项目市场调查概述一、房地产市场调查的作用：1、感知市场，了解消费者需求的主要手段2、认识市场，捕捉市场机会的前提3、应对竞争，把握房地产市场的主要方法4、决策依据，贯穿全程策划的始终房地产项目市场调查是为了实现房地产项目特定的目标，运用科学的理论和方法以及现代化的调查技术手段，有目的、有计划、系统地收集有关房地产市场的信息资料，通过整理、分析这些资料来正确判断和把握市场的现状及发展趋势，从而为有关项目建设的必要性、建设内容、建设规模、建设档次、建设时机及开发经营方式等决策提供正确依据。二、房地产项目市场调查的特

2、点：1、调查内容的广泛性与复杂性；2、调查内容的针对性与时效性；3、调查方法的专业性；4、调查结果具有一定的局限性；三、房地产市场调查的原则1、科学性原则市场调查人员的技术水平；敬业态度；被调查对象的态度2、时效性原则3、针对性原则4、经济性原则5、创造性原则四、房地产市场调查的流程（一）准备阶段1、提出问题，明确目标2、建立调查组织3、初步情况和非正式调查（二）实施阶段4、制订调查方案和工作计划5、收集第二手资料6、收集第一手资料（三）分析和总结阶段7、数据的整理、分析8、编写调查报告（一般由导言、主体、建议与附件组成）9、总结、反馈第二节房地产市场调查的内容1、

3、市场环境调查：宏观环境；中观环境；微观环境；2、消费者调查——问卷调查购买力、偏好（户型、风格）单价、总价、配套、交通、景观、物业管理等。3、竞争对手、竞争楼盘调查——“踩盘”历年开发情况、土地储备、品牌、质量、成本、价格等等项目附近楼盘房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及发展商实力。下页宏观环境调查1、经济环境（国民经济的发展走势与速度）2、政策环境3、人口环境基本数据：1、GDP、消费者、生产者指数、进出口、家庭收入、通货膨胀率等2、财政、货币、产业、土地、住房、户籍政策等3、人口总量、年龄结构、收入水平、迁移量等等中观环境调查1、城市发展规划：查询城市的

4、总体规划文本。2、城市房地产企业情况：企业的数量、类型以及企业资质与实力。3、城市房地产的供需状况：房地产供应量、需求量、销售价格水平、平均开发成本等资料。1、项目概况：名称、位置、项目经济技术指标（用地性质、总用地面积、容积率、限高等等）、开发现状2、周边环境3、对外联系程度、交通组织等微观环境调查返回第三节房地产市场调查的类型和方法一、类型1、探测性又称非正式调查。当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调查哪些内容时，可以采用探测性调查来找出症结所在，然后再作进一步研究，以明确调查对象，确定调查重点，选择调查方法，寻找调查时机。如：某房地产公司近几个月

5、来销售量下降，公司一时弄不清楚是什么原因，是宏观经济形势不好？是广告支出减少？是销售代理效率降低？是消费者偏好转移？是市场上有新的替代品出现？还有其他设计与质量上的缺陷？等等“可以做什么”2、描述性调查，是指对确定调查的问题通过收集资料并经甄别、审核、记录、整理、汇总，做更深入、更全面的分析，确认问题真相，并对问题的性质、形式、存在、变化等具体情况做出现象性和本质性的描述。如：某房地产公司欲弄清购买本公司产品的是哪些消费者，他们的具体分布如何？什么时候进行购买？如何购买？“是什么”3、因果性调查是对导致研究对象存在或变化的内在原因和外部因素的相互联系和制约关系做出说

6、明，并对诸因素之间因果关系、主从关系、自变量与因变量的关系进行定量与定性的分析，指出调查对象产生的原因及其形成的结果。如：价格和销售之间的因果关系如何？降价可以使销售量增加吗？广告与销售之间的因果关系如何？现场广告可以促进购买冲动吗？“为什么”4、预测性调查所需的资料主要根据描述性研究与因果关系研究所提供，对市场的发展趋势及其未来变迁形态、变迁原因、变迁时间进行估算、预测。如：要预测企业未来五年的销售量（y），则需通过描述与销售有关的因素，如家庭收入（X1）与家庭数目（X2），在分清因果关系的基础上，建立预测模型Y＝a+bX1＋cX2。假定其他因素不变的情况下，将未

7、来五年所估计的X1与X2的值代入预测模型，即可预测未来五年的销售量。“将来怎么样”二、房地产市场调查的方法1、访问法（座谈、人员、电话、邮件、因特网访谈）；2、观察法；3、实验法；4、问卷调查下页实验调查法是指在市场调查中，调查者经常通过改变某些因素(自变量)，来测试对其他因素(因变量)的影响，通过实验对比分析，收集市场信息资料的一种调查方法。实验调查属于因果关系研究的范畴。如产品的品质、价格（自变量）等改变后，企业产品销售量、市场份额（因变量）有什么样的变化。实验前后无控制对比实验实验前后有控制对比实验返回第四节调查问卷设计便于对调查资料进行统计分析提高了作业