房地产项目开发市场调查内容

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1、房地产项目开发市场调查内容一、城市投资环境调查（一）政策法律环境调查1.城市发展战略2.城市建设规划和区域规划3.土地利用总体规划4.房改政策5.开发区政策6.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策7.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等8.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平9.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式10.产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引11.人口政策、户籍制度（二）经济环境调查1.城市总体发展

2、规划2.地区内的重点开发区域1.国民经济产业结构和主导产业2.政府办事效率及工作作风3.政府财政收支状况4.房地产在国民经济中的比重5.房地产开发景气指数6.就学条件7.基础设施情况（三）人口及社会环境1.人口总量和密度2.居民消费结构和消费水平3.家庭规模与结构4.居民就业状况及收入水平5.社会治安情况6.居民需求结构及特征（四）房地产市场调查1.房地产市场需求和消费行为调查a)某类房地产的总需求量及其饱和点b)市场需求发展趋势c)市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和

3、潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物的物理状况a)购买行为：投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等b)住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③五至十年内规划人均居住面积。2.房地产市场供给情况调查a)可供开发的土地资源及规划要求状况b)各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。c)楼面地价或单位地面价d)房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。e)新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工3.房地产产品调查a)现有产品的

4、数量、质量、结构、性能、市场生命周期b)居民对房地产产品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等c)居民对某种房地产产品的接受程度d)新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况e)建筑设计及施工企业的有关情况4.房地产价格及交易情况调查a)本城市房地产市场的价格状况b)房地产市场价格趋势c)市场供求情况的变化趋势d)影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策e)房地产价格需求弹性和供给弹性的大小f)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响g)价格变动后消费者和开发商

5、的反应h)各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量；5.房地产促销调查a)广告的时空分布及广告效果测定b)广告媒体使用情况的调查c)广告预算与代理公司调查d)人员促销的配备状况e)各种公关活动对租、售绩效的影响f)各种营业推广活动的租、售绩效6.房地产营销渠道调查a)营销渠道的选择、控制与调整情况b)市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因c)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况d)客户对租售代理商的评价二、意向投资项目调查（一）投资项目自身情况调查1.项目土地现状调查a)土地使用权获得方式：招标、拍卖、挂牌、转让b)地理位置、土地面积、形状及四至c)土

6、地价格：楼面地价、单位地面价d)土地规划使用性质、年限e)地质地貌状况f)九通一平现状（道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整）g)地下、地上附着物现状及迁除完成情况h)周边道路及综合管网现状及规划目标i)项目用地规划控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等2.项目用地周边气候、环境调查a)项目所在地天气状况：日照、风向、降水量、天然周期性灾害b)地块周边建筑物情况c)周边环境污染状况：空气、水源、噪音d)周边卫生状况e)绿化景观f)历史人文景观g)建筑抗震设计等级3

7、.地块交通条件调查a)周边市政路网现状及规划路b)到达、经过地块的交通线路c)项目所在区域水、陆、空交通状况d)交通近期、中期规划情况4.项目所在区域配套设施调查a)购物场所b)医疗卫生c)文化教育d)金融服务e)邮政、通信服务f)娱乐、餐饮、运动休闲g)垃圾收集站分布情况5.其他a)项目投资优惠政策：如税，费减免、地价款的付款方式等b)各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式c)开发过程中的各项规费：市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、

8、当地各种规费等d)当地的建筑成本：如各种建筑结构每平