来宾项目营销策略ppt课件.ppt

《来宾项目营销策略ppt课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、来宾项目营销策略案橙致地产顾问2011.07.25前言来宾，近几年的发展可谓是一日千里，一夜之间，城市面貌焕然一新，更加之“桂中水城”的大城市定位，一时间使得原本偏居一隅的小城，成为了广西乃至全国热议的焦点。城市需要参与，参与生动城市。在城市大发展的背景之下，机遇与威胁接踵而至，2011年，原本该是一个属于来宾的时代，但是，国家政策宏调调控，经济遇冷，整个城市的投资热情骤减。此时，在竞争环境、大政策环境极寒的前夜，本案即将进入市场，如何在保障开发商资金安全的前提之下，降低风险，提高利润，成为了我司近几个昼夜苦思冥想的关键。开启我们的征程整体思路壹——

2、文化的溯根贰——精神的反思叁——城市的烙印核心问题：确定占位，探寻独特的文化核心问题：打造产品，用产品给这个城市反思核心问题：营销策略，留下属于我们的城市烙印一、溯根我们的思维导图开发背景项目市场定位项目核心问题确定项目产品定位项目发展方向地块解析及市场背景城市背景项目发展战略本案位于来宾市兴宾区新区高速路旁项目地块规划用地：25.5亩；土地价格：落地成本容积率：5.0基本指标我们的思维导图开发背景项目市场定位项目核心问题确定项目产品定位项目发展方向地块解析及市场背景城市背景项目发展战略城市背景之整体宏观经济概述2010年，全市GDP385.24亿元

3、，同比增长18%；2005年至今，年均增长14.6%；工业成为全市经济快速增长的主要推动力量，贡献率达49.4%，拉动经济增长8.9%；规模以上工业企业发展至222家，分别比上年和2005年增加26家和108家；2010年全社会固定资产投资完成306.9亿，分别比去年和2005年增长49.7%和440%；2011年，投资率下降，1-2月份仅完成投资38亿，同比增长199.2%，但仅完成全年410亿元的9.3%，投资率低；宏观经济概述小结——受大势影响投资率开始下降，新区发展进入瓶颈城市化进程加速，第二产业开始主导经济，工业城市地位逐渐凸显，外来人口迅

4、速增加；受前两年宽松货币政策影响，房地产投资步入快车道；2011年，货币紧缩，资金受限，新区配套设施建设缓慢，短期内新区的各种配套设施较难完善；城市背景之区域发展现状城市背景总结由于2011年的调控性政策的制约，新区的发展由于受资金的影响已经开始趋向缓慢，而区域内配套的建设力度减弱，导致新区中心的楼盘受到市场的热捧。而本案所处的区域位于高速路旁，距离由天辰广场、裕达中央城、上宾官邸以及市政府所组成的来宾行政、商务、商业、居住中心区有一定的距离，属于整个中心区域的边缘地带。我们的思维导图开发背景项目市场定位项目核心问题确定项目产品定位项目发展方向地块解

5、析及市场背景城市背景项目发展战略核心问题界定：降低风险、提高利润、区隔市场以怎样的物业组合，降低风险提高收益？问题1以什么样的市场占位区隔市场？问题2我们的思维导图开发背景项目市场定位项目核心问题确定项目产品定位项目发展方向地块解析及市场背景城市背景项目发展战略地块解析房地产市场地块解析及市场背景地块解析房地产市场地块解析之基本情况拆迁状况基地待开发，地块内较平坦，无房屋需拆迁安置。外在景观地块周边无优势外在景观资源。地块解析之周边状况——地块左邻高速公路；地块前接城市主要干道桂中大道；地块右侧为裕达集团建设用地；地块前接城市主要干道，交通条件较为优

6、越地块解析之周边现状——地块两侧邻路且缺乏相应配套，居住环境较弱；地块解析之规划设计要求项目地块占地25.5亩；项目容积率5.0；由以上规划设计条件可知，本项目建成后，可能会是一个建筑面积约为90000㎡左右的城市综合体。地块解析之底层商业面积——项目底层沿街面长XX米，商业面积不大根据上表所知，按照一层全部设置商业，进深12m来测算，首层商业面积为：，商业面积较小，辐射力较弱，仅能定位为以服务周边住户为主。地块解析小结属性具象诠释区位兴宾新区高速路口处区域形象较好交通交通条件极佳地块两面临路，交通条件十分便利环境居住条件较弱、配套有待完善地块接临高

7、速，有一定的噪音污染；周边配套有幼儿园缺乏商业氛围周边的商业氛围不够浓郁，人流量较低；项目中等规模商住项目占地25.5亩，容积率≤5.0地块地块完整，地段较佳紧邻高速入口，可作为城市门户打造；周边建筑形象不错，区域价格认知度有保障；地块未来商业价值较高；不利因素目前周边生活配套不够完善属于新区边缘地段，日常生活配套有待完善较高的容积率将很大程度的限制项目的居住品质结论：项目地段条件较佳，片区未来潜力巨大地块所属区域属于来宾的门户区域，在未来的大发展规划之中，该区域的门户价值将随之放大；项目所在的地段，处于城市咽喉区域，将承载着更多的生活、商业、商务功

8、能，具有很高的商业价值。因此，本项目在大区域发展及优势地段的支持之下，有向中高端物业发展的良好基础。地块解析