营销策划-商丘天泰福地项目行销企划初案ppt课件.ppt

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1、郑州日盛达房地产营销策划有限公司2007--6--15天泰·福地行销企划初案目录第一部分------市场分析A整体市场概况B区域市场分析C区域竞争项目分析第二部分------产品分析及项目定位A项目简介与分析B项目定位C目标客户定位D产品优化建议第三部分------营销推广策略A价格策略B节点把控C媒介策略D营销推广阶段划分E案名建议F项目LOGO示意第一部分市场分析A整体市场概况B区域市场分析C区域竞争项目分析整体市场概况(一)、商丘概述：商丘市位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合处，辖夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县

2、、民权、梁园区、睢阳区、永城市六县二区一市，面积10704平方公里，人口810万。市区面积已达83平方公里，城市人口78万，人均绿化面积6.2平方米。(二)、楼市简讯：2005始，商丘地产市场整体发展迅猛速。至2006年，呈现以下特点：A、住宅、商业持续升温，写字楼市场萎缩。2006年，商丘全市总投资房地产15.4亿，下降7%。住宅9.1亿元，上升40%；商业6.1亿元，上升7%；办公2亿元，下降95%B、2007年老项目与储备项目同期持续放量。供应量增大，市场竞争加剧2006年，全市商品房施工面积270万平方米，上升

3、28.39%;新开工面积134.5平方米，下降20%，全市竣工面积100万平方米，上升34%。全市共完成交易额34.7亿元，同比增长54%。C、二手房交易量比2005年同期相比大幅提高，达到历史最高，交易套数8324套，交易面积达到123.2万平方米，交易金额5.5亿元。（三）中高档项目市场概述综合实力型：建业·桂园、帝和·水上公园、水木清华特征：品牌、实力、综合素质、大手笔推广、步步为营。别墅，洋房等多为整体形象点缀，实用型两房、三房仍为主力。别墅、大户型、复式销售并不理想，销售周期较长。新锐创新型：上海城市花园，新

4、城国际、天明·第一城、左岸·海之畔、水榭花都特征：高端形象塑造，独特卖点（教育、智能等），产品创新快，灵活多变。有较强的教育与引领作用。数量较多，竞争激烈，以综合性价比优势取胜。(四）消费特征：商丘支柱产业少，经济基础薄弱，购房能力有限。受购买力及后期生活成本限制，商丘小高层、高层项目销售缓慢，多层住宅较受欢迎。消费人群购房较理性，不看广告看现房，物业和景观较重视，对价格较敏感.富裕县城的购房客占了一定比例。热销户型区间为：80-130平方米，两房、小三房、三房销售去化较快。综述：1、住宅投放量剧增，价格增长乏力，投资

5、风险上升；2、消费人群有限，股市红火，楼市高端消费后续乏力。07年新项目加紧上市，抢夺消费者，表现：项目施工进度加快，以现房取悦消费者，同期宣传推广力度增大。3、现房住宅楼盘多，同质化明显，现房实景已经不能在消费中占绝对优势。以综合优势，较高性价比取胜，但市场整体仍处于低水平、无序竞争状态。4、因市场有限，形势急迫，开发商大多采用，快速回笼资金的速站策略，楼市板块划分道北版块（被遗忘的角落）市中心版块(中小项目，精装小户销售尚可）神火大道版块（高档楼盘云集，帝和、城市您好、水木清华、水榭花都、新城国际、上海城市花园，竞

6、争激烈）平台东南版块（建业、天明、海之畔）区域呈升温之势城西版块(政府单位拆迁，交通改造，中大环球3000亩,市场开始启动，发展尚待时日）结论：随着神火大道土地资源的匮乏，东南版块将成为明天的楼市竞争主场区域竞争个案分析项目户型面积价格基本信息建业·桂园40-170平米主力：126-135平米三室46.8%次：85-87两房20%次：167平米四房20%(每栋一层送屋外花园.)小户15.1%一层：1779六层：1869三四层：2300-2400楼间距25-38米绿化50%，双气，地上车位小户：一梯四户；大户一梯二户人车

7、分流，环道式地上车位比：10;7天明·第一城30-163平米主力：120-139平米三室次：88平米二室另：126-156平米花园洋房140-198平米四房复式送60-110平米露台一层：2000小户六层：1740三层：1880多层水景住宅，教育社区，幼儿园、会所、可上实验小学大户双气（免初装费），小户无双气，人车分流，环道式、退台设计，户型精致，地上车位一梯六户海之畔94.95---255平米主力：三室一层：1800六层：1871二三层：1700实价：1590元--1987元6+1层18+1层绿化43%双气（免初装费

8、）双佇车位，一梯二户本案49—226平米一室：49-5110.4%40户二室：92-9714.5%56户三室：116-14358.9%228户四室：156-16112.4%48户复式：218-2263.6%14户6层、12层（三栋），8层（一栋）地上停车位一梯两户(少数三户)，小户一梯四户均好性景观规划、双气（市政集中供暖）、外挂