XX项目物业管理方案.doc

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1、XX项目物业管理方案一、项目简介XX小区总建筑面积79000平方米，其中商业面积为16000平方米，住宅面积为63000平方米，绿化面积暂时忽略不计，由4栋33层围合式住宅组成，底层为商铺。小区无外围栏，单元门口即为小区出入口，共4个单元，即4个出入口。小区共853户。小区主要配套设施有：地下停车场（110个停车位）、空中花园。小区主要机电设备有：8部电梯、1部发电机、供配电、给排水、消防楼宇监控设施。二、人员配备1.组织结构物业服务中心行政财务组客服部工程部秩序维护部环境部员工食堂2.人员配备依据本物业项

2、目实际情况，配置38人:（1）项目经理：1人（2）行政兼财务组：1人（3）客服部主管兼工程部主管：1人（4）秩序维护部兼环境部主管：1人（5）员工食堂厨师：1人（6）客服部前台接待：1人（7）客服部房管员：2人（8）工程部电工：1人（9）工程部水暖工（万能工）：1人（10）秩序维护部车场岗：3人（每班次1人，共3个班次）（11）秩序维护部门岗：12人（每班次4人，共3个班次）（12）秩序维护部巡逻岗：6人（每班次2人，共3个班次，每班次包括班长1人）（13）秩序维护部中控岗：3人（每班次1人，共3个班次）（

3、14）环境部楼内：2人（15）环境部外围：1人（16）环境部车场：1人2.各类人员职责及要求岗位职责具备条件项目经理全面负责小区的物业管理工作；协调与相关部门的关系。45岁以下；本科以上学历；熟悉物业管理的各项业务；熟悉ISO9001：2008管理体系；有物业管理上岗证；物业项目经理5年以上管理经验。行政兼财务组负责日常行政和后勤工作；负责小区各项费用的收取；往来账目的办理工作。女性；大专以上学历；有财务工作经验。客服部主管兼工程部主管秩序维护部兼环境部主管员工食堂厨师客服部前台接待客服部房管员工程部电工工

4、程部水暖工（万能工）秩序维护部车场岗秩序维护部固定岗秩序维护部巡逻岗秩序维护部中控岗环境部楼内环境部外围三、费用测算（一）税费支出各项营业税合计按照5.6%计算，得出：元×5.6%=89241.6元（二）年度成本1.人员工资：38人费用合计：元，具体费用明细如下：岗位月工资标准（元/月）时间(月)人数（人）年工资（元）项目经理3800元12146500行政兼财务组2000元12124000客服部主管兼工程部主管2000元12124000秩序维护部兼环境部主管2000元12124000员工食堂厨师1200元1

5、2114400客服部前台接待1300元12115600客服部房管员1200元12228800工程部电工180012121600工程部水暖工（万能工）180012121600秩序维护部班长160012357600秩序维护员15001221保洁员1100124528002.奖金及福利3.行政费用（1）低值易耗品购置费用（2）办公区水电费（使用水费金额、饮用水金额、照明用电费、办公电器用电费）（3）物业办公用房供热费（4）办公设备维护费（复印机、传真机、打印机每月的保养）（5）通讯费（办公电话、网络等）（6）报刊

6、资料费（订购报纸）（7）标识制作（8）各种运行表格印刷费用4.办公设备费用（1）电脑5台：项目经理1台，财务1台，客服部兼工程部主管1台，秩序维护部兼环境部负责人1台，前台1台（2）办公桌椅等（说明：此项费用为开发商为物业公司提供，作为开办费，暂不计入成本）5.服装费用序号部门人数名称标准（元）金额（元）备注1管理人员7半袖衬衫70年限1年7冬季工装500年限2年7春秋工装300年限2年2工程部2棉服180年限2年2春秋装220年限2年2衬衫60年限1年1绝缘鞋40年限1年3环境部4春秋装1500年限2年4

7、冬装150年限2年4夏装1500年限2年4秩序维护部3车管员作训服150年限2年3车管员夏装70年限1年21秩序维护员秋装500秋装1套、衬衫1件、肩章、大檐帽、臂章、帽徽，年限2年24棉大衣180年限2年24棉帽40年限2年24手套20年限2年24水靴35年限2年24雨衣50年限2年5食堂1棉靴子、棉袜子（各3）100年限1年冬装150年限2年工装（夏3件、秋3件上衣，3件白大挂）200年限1年合计　　　　6.环境部耗材费用（1）清洁用品（清洁剂、垃圾袋等）（2）清洁工具（扫把，拖布等）（3）垃圾清运费7

8、.工程部设备费用维修工具、电梯维保、电梯年检8.秩序维护部用具费用对讲机，紧急隔离带，警棍，巡更器，手电筒，电池，灭火器9.公共区电费（电梯系统电费，公共照明系统电费，供配电系统电费，消防系统电费，给排水系统电费）10.公共区水费11.电梯运行费（电梯保养费，电梯年检费）12.公共设施养护费13.餐费14.其他不可预计费用（三）年度收入预算按住宅100%收取物业费，标准1.6元/平方米*月，一年物业费总收入为：6